2009年6月16日 星期二

投資房地產 四招做好風險管控

投資房地產 四招做好風險管控



如果把買房子視為一個專案,房仲業表示,在「專案管理」的領域裏,風險管理共分為風險識別、風險評估、風險回應規劃、風險監控四個步驟,而購屋時掌握這四個步驟的概念,可以讓自己做好萬全的準備。
  


東森房屋業務部副總經理吳駿杰表示,台灣房屋投資上所謂「風險識別」,就是按類別列出風險,例如,購屋可能的風險有「成本面」、「市場面」、「政策面」、「環境面」等四大層面。
  


吳駿杰說:其中「成本面」的風險又包括自備款的來源、金額、貸款會不會順利核准以及可獲得的成數、貸款利率的可能變化,以及升息升到什麼程度時將考慮轉貸、是否打算使用貸款的寬限期,打算使用幾年,寬限期之後的房貸負擔是否可以承受等事項。 {ad-優質推薦:屏東房屋資訊,屏東房屋仲介查詢,學生上班族屏東租屋資訊}
  


有些山坡地住宅或者較偏遠的社區,設有「社區巴士」,萬一停駛,對你的生活會帶來多大的不便,甚至影響房價。吳駿杰表示,曾有位房地產專業人士,在購買位於山坡地的新成屋社區時,要求賣房子的代銷公司在合約上加註一條權益,大意是交屋進住時如果社區巴士沒有如代銷業者所講的設置完備、準時開出,那麼他就不買這間房子。
  


在專案管理的領域,針對風險的回應對策共有四種,包括:「避免」、「減少衝擊」、「移轉」及「接受」等四種。其中「避免」是對於不可能被接受的風險,必須予以嚴密監控,並想辦法用各種措施來預防風險的發生。
  


就如同這位專業人士所做的,他不但事先想好可能會發生的風險,更進一步規劃如何回應此一風險,他所採取的方式是「避免」,也就是此風險一旦發生,他就不買這個房屋,讓這個風險不會成為風險。
  


吳駿杰說,第二種回應策略是「減少衝擊」,也就是當風險無法完全避免發生,就需採取某些對策或行動,以降低損失。以出租為例,風險包括房客中途退租、房子找不到房客的空租期、房客拖欠租金、房客損壞設備或房子等「經營管理」的風險,為了因應這些無法避免的風險,或許可以規劃長租改短租、月租改日租等備案策略。
  


太平洋房屋企研室經理鄭國英說,第三種因應對策「轉移」,則是藉由適當的合約條款,將風險轉移到有能力管理或承擔這些風險的供應商或承包商。而對於那些無法用任何方法迴避風險者,則可考慮將部份風險轉嫁給保險公司,但風險發生,若仍將無可避免會受到損害,故平常仍應採取對策努力避免風險的發生。 {ad-優質推薦:想找屏東房屋買賣資訊,快來看美美的東港房屋,優質屏東房屋業者}
  


第四種為「接受」,中信房屋董事長特助胡佩蘭說,則是即使風險發生也不會有太大的危害,故不需執行特定的活動,保持觀察即可。


文章來源:工商時報




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