2007年8月23日 星期四

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學校向來是房價的保證書,房仲業者發現,全台學校旁邊的住宅比鄰近區域貴7.5%到45%,學生人潮更為讓店面價格帶來支撐,宜蘭、花蓮學校周邊店面比「鄰居」貴61.9%。

中信房屋依據各加盟店的市場行情資訊,分析全台學校周遭住宅、店面比鄰近區域價格高多少。發現除了北縣、高市價差不到10%外,台中縣、雲林縣、高雄縣的價差超過30%,彰化縣、南投縣的價差更超過40%。

學校加持房價效應,在店面更明顯。新竹、彰化、南投、宜蘭與花蓮的價差都在50%以上,台北市店面價差最小,僅6.8%,中信房屋副總劉天仁分析,因為台北市幾個原本就具有房價票房保證書的區域,例如:大安區、天母,全區一般行情都維持一樣水準,學校加持作用較不明顯。

相對來說,高雄市的商圈集中幾處,學校周邊的價差效應明顯得多,平均價差率是21.0%。

不過學校周邊的距離由50公尺至2公里不等,人口密度高的都會區,由學校為圓心輻射出去的房價影響半徑就比較短,若以北、中、南六大縣市為例,影響距離平均在學校周邊500公尺內。

中信房屋總經理特別助理胡佩蘭說,台中市學校周邊的店面價差有三成,熱門重劃區的西屯區和南屯區,因學校周邊文教氣息濃厚,房屋單價較一般行情多出約2萬到3萬元;台南市的市區擁有知名學府成功大學,學校周邊的店面行情俏,總價從700萬到2000萬元不等,平均比區域行情高出36.4%;台南縣的永康、佳里、新營、新市,以及高雄縣等,也顯示學校附近的房價比其他區域好。

永慶不動產董事長廖本勝說,許多家長在望子成龍的心態下,搶破頭擠進明星學區,讓明星學區周邊的房價居高不下,儘管在房市景氣低迷時,房價仍具抗跌性。近兩年來學區周邊房價仍持續上漲一成,以台北市為例,大安區、中正區的新生、金華國小及師院實小漲幅近一成八,中山區的永安國小、大直國小及松山區的健康國小,房價漲幅也達12%到13%。

資料來源:聯合報
2006/07/03

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房市熱絡,地價也看漲,內政部昨(13)日公布最新都市地價指數,創下五年新高紀錄,總指數高達106.49,較半年前上升1.33%,首善之區台北漲幅最高,達2.75%。

台北市房市最熱門的交易地段,是交通方便的捷運場站沿線與明星學區,即使是興建中的捷運內湖線、新莊線及松山線,周邊房地產價格也出現上揚,顯示捷運沿線的房價前景看好。

內政部昨日公布最新都市地價指數,台北市地價漲幅冠全台,因中科與南科效應加持的台中市與台南市也不遑多讓,地價上漲幅度分居全國第二名與第三名,上升幅度分別為2.05%與1.99%。

這份針對台閩地區的最新都市地價調查,調查時間為95年10月1日至96年3月31日止,並且以92年3月31日為基期,統計結果顯示,台閩地區都市地價創下91年以來新高紀錄,地價上漲幅度第四名是台北縣,第五名是金門縣。

近二年房市熱絡,台北市房價一直居高不下,除建地日益稀少的影響外,台北市政府分析,主要是受到公有土地標售價格不斷攀高與豪宅售價屢創新高影響,連帶也使得不動產市場價格持續上漲。

內政部指出,除市中心的大安區、中正區與松山區等有明顯漲幅外,房價相對較低的北投區及文山區等郊區,亦同步上揚,顯示台北市因就業機會多,生活機能與周邊設備比其他縣市好,在房地產一片大好之際,房價也相對水漲船高。

此外,台北市近年來採市地重劃與區段徵收方式進行開發的內湖五、六期重劃區、南港經貿園區及大、小彎地區等新興開發地區,在整體規劃良好,各項公共設施充足及交通便捷下,地價亦呈上漲趨勢。而興建中的捷運內湖線、新莊線及松山線亦帶動沿線房地產價格上漲。

至於台北縣,由於近半年準院轄市的利多帶動,內政部統計,台北縣的地價上漲幅度位居全國第四名,上升幅度為1.53%,台北縣在捷運各沿線陸續開通下,房價穩定成長。

整體而言,去年10月1日至今年3月31日間,除連江縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、高雄縣、台東縣以及花蓮縣八個縣市地價下跌外,其餘皆維持小幅上漲的趨勢,而且全國總指數與各使用分區指數也上升,顯示從93年以來,地價持續呈穩定微幅上揚趨勢。

資料來源:經濟日報
2007/07/17

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2007年8月20日 星期一

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由住商不動產與長榮大學共同成立的「南台灣不動產研究中心」,近日針對全台26所大專院校周邊租金報酬率進行全面調查,而令人跌破眼鏡的是,租金「獲利王」由台南成功大學、嘉義中正大學以投資報酬率高達12%並列第一,高雄義守大學以11.64%位居第三名。

教育部95學年度大專院校宿舍概況統計資料顯示,全國大專院校學生總數達131萬人,在外居住學生約為57萬人,其中包含居住於學校宿舍學生數約27萬人,校外租屋學生數達30萬人,大量的學生在校外租屋,亦導致近幾年各大學校外租屋市場格外火紅。

「南台灣不動產研究中心」所長、長榮大學土地開發與管理學系助理教授謝博明表示,這次調查以一般大學為主,並且將標準設定為學生接近或超過10,000人,再依據地區分布與區位條件,篩選出26所知名大學,並調查其周邊租屋市場的投報率。

調查結果發現,中南部大學住宅的租金報酬率普遍要比北部的大學住宅高,排名第一的台南市成功大學,中古房價每坪約6至7萬元,8至10坪的小套房總價在50至70萬之間,年租金可達6萬元,換算成租金報酬率高達12%,幾乎跌破台北投資客的眼鏡。

中南部低房價 提升報酬率
謝博明表示,除了成功大學外,包括中正、義守、中山、逢甲等中南部的大學都因為房價低廉,學生需求強勁而有10%以上的租金報酬率。反而是政大、淡江、輔大、台大等幾所廣受投資人青睞的北部大學住宅租金報酬率受近年房價高漲的影響,都落在10%以下,其中表現最耀眼的輔仁大學周遭學生住宅,租金報酬率也不過8.28%。

謹守四高兩低 投資原則
對於中南部大學周遭住宅租金報酬高於北部情況,永慶房屋總經理廖本勝指出,由於都會精華區房價較高,租金報酬受到稀釋,自然會偏低些,但是想當包租公、包租婆賺一筆的投資者,應考慮流動性等投資風險。

比方說,錢放在銀行較少,衍生的利息獲利雖相對較低,但風險有限,反觀投報率較高的期貨、股票等,投報率雖高,投資者所要承擔的風險卻也相對較大。

住商不動產總經理林倩也提醒投資人,租金報酬率雖是投資大學住宅時的重要考量,但並非唯一考量因素。她建議投資人應謹守租金報酬率高、房價增值潛力高、學校宿舍不足率高、學生招生報到率高、預售屋供給量低以及學生通勤率低等「四高兩低」等六大原則。

中國時報
2007/06/29
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台中七期豪宅近來漲翻天,三年漲幅超過一倍,豪宅客購屋賺進暴富,有人買房子四年增值5億元,獲利驚人。

台中七期豪宅不少個案從預售開價每坪16萬元飆漲至今,每坪市價超過40萬元,三年內漲幅超過百分之百,如今更有建商挑戰每坪60萬元新高。

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加上新增供給不斷湧入,這兩個月台北客南移台中購屋,高科技新貴陸續加碼進駐,藝人也趕上近七期購屋熱潮,余天買了兩戶精銳歐洲之星,吳淡如、王月的妹妹也都成為七期新主人。

聯聚建設董事長江韋侖說,近來台商最流行的問候語是「你七期買在哪?」

聯合報
2007/08/16

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月租15~25萬元 報酬率逾8%
一店難求
站前商圈幾乎沒有大樓店面,透天店面佔9成以上,永慶不動產新竹中正加盟店經理徐龍彬表示,站前商圈範圍為火車站前中正路兩側,次要商圈為周邊林森路、民族路及西大路一帶,甚至東門、文昌、武昌街一帶,範圍約為車站半徑500公尺內,火車站、東門城圓環及城隍廟之內3角型,都算站前商圈。

透天店面逾9成
中信房屋新竹區站前加盟店店長張旭倫說,站前商圈是新竹市商機最匯聚地點,新竹人幾乎都會到此消費,加上新竹人消費能力強,使新竹SOGO百貨成為台北市以外,最賺錢的分店。

周邊以服飾業、大型連鎖店與百貨商場為主,較少小吃,汰換率不高,商機大且持平穩定發展,每戶月租金15~25萬元換算,報酬率有8%以上。

區域內商業行為成熟,雖然SOGO百貨開館後帶來外來客,但站前商圈主要客群仍屬新竹在地民眾,因此商圈營業屬穩定持平,區域內較具特色商圈為新興的親水公園一帶,規劃類似高雄愛河沿岸,周邊咖啡館林立,藝文氣息濃,此區透天產品總價2400~2600萬元,每戶月租金14~16萬元。

蘋果日報
2007/06/20

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2007/08/16

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建商透過人頭戶將餘屋打折出售,套給銀行的隱憂浮現!合庫內部發現授信異常,估計承做建商打折出售餘屋的貸款額度高達40-50億元,不得不在一天內處分五家分行經理,同時並強勢收回襄理及副理的核貸權限;北市以外區域的房貸成數降低至70%;貸款利率由1.98%上調至2.3%,以維持房貸的授信品質。

合庫主管表示,由於房貸餘額已經接近滿水位,今年3月份起陸續調整策略,要求營業單位對於房貸業務進行「降溫」工作,包括縮短寬限期,由原來的五年降至三年;以及降低貸款成數,北市由原來的90%降至最高80%,北市以外的區域由原來最高80%降至70%。

不僅如此,對於分行經理的權限全面進行控管,收回襄理及副理的權限,僅保留經理權限,並且對逾放、繳息異常的案件進行清查,以致上週五決定調整五家「只重業績、不重品質」分行經理的職務,遭異動的分行經理遍及北市、台南市、高雄市、羅東等地區。

合庫主管指出,這些職務遭調整的經理大都是授信出現異常,最嚴重的是一批房貸23戶,竟有17戶繳息不正常;部分授信案件則是貸款給正在服義務役的阿兵哥,事後出現還款異常,諸如此類都是屬於未正視借款人還款能力的授信案件。

合庫主管還透露,有關房貸授信部分,已經發現桃園地區的建商將餘屋打折出售,積極去化,營業單位仍然承做,絲毫沒有考慮到可能是人頭戶或者建商信譽出現問題,內部估算此類的房貸額度約有40-50億元。

合庫主管說,為了避免人頭戶以及建商刻意套取資金,現階段僅承做自家土建融的分戶貸款,主要是建融的貸款時間約2-3年,建商好壞比較好掌握,以確保自身的債權。

企業購廠融資 應不納入房貸額度
隨著部分銀行承做的房貸額度即將滿水位,業者對於有需要購置廠房的中小企業資金需求也愛莫能助!對此,大型銀行主管建議,企業添置廠房等資產設備應該排除在銀行法的限制之外,如此才能協助中小企業發展。

大型銀行主管表示,根據銀行法第72-2條規定,「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」目前是將企業購置廠房也涵括在建築融資之內,並不妥當。

大型銀行主管認為,企業添置廠房等不動產,或買辦公室,都是屬於生產財,應該排除在銀行法的限制之外﹔除非是供作出租使用,此類的融資算在企業建築融資才比較合理,否則會限制中小企業的發展。

合庫主管說,目前銀行公會已在討論銀行法的規定,倘若生產財排除在建築融資之外的提案確定,金管會只要透過函令即可鬆綁,屆時,合庫將多出300-400億元的額度,幫助有資金需求的中小企業添購廠房等資本設備。

投資客比例高 值得留意
淡江大學教授莊孟翰說,房地產市場其實已經出現供過於求的現象,部分區域甚至出現人頭戶向銀行套貸融資,值得重視。

莊孟翰指出,台灣房地產從2003年下半年開始,到今年已經連續熱了四年,連續熱絡的時間,遠超過以往的熱度時間,建商積極投入興建、市場購屋人當中,非自住型投資也達到三成多到四成,顯示當中有一部分將無法充分去化。

根據內政部統計,由核發的建築執照及使用執照分析,從2004年之後,建築執照核發件數都超過11萬多戶,2005年還達到12萬3000多戶,但使用執照則有11萬6000戶,2006年建造執照11萬多,但使照超過12萬戶,使照大於建照,代表新成屋超越預售屋,今年、明年使照多,需求在那裡?這是值得研究的問題。

另外,投資比例過高,已經超越三至四成,莊孟翰說,在他的訪談中,部分超過1,000戶的大案子,建商告訴他,投資客比例超過五成,還有建商已經以人頭戶來代替正常的投資戶、購屋客,以爭取到銀行融資及分戶貸款。這當中衍生問題正在發生。

自由時報
2007/06/05

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國內輻射屋數量不明,民眾購屋常會擔心所購買的標的是否為輻射屋,會不會身在「輻」中不知「輻」。事實上,多數房仲公司都已強調預防勝於損害控管的觀念,而非等到客戶生命、健康、財產受到損害時,才給予賠償。

如何避免買到問題屋或瑕疵屋?其實,海砂屋有明顯的特徵可以辨識,消費者可觀察大樓公共設施或地下室停車場混凝土塊的附著情形,來判別是否為海砂屋。

另外,注意天花板、牆面的裂縫,如果跟鋼筋的走向相同時,就要特別注意。要求屋主提供海砂屋的檢測報告,或是自行委託專業檢測單位作檢測,判別是否為海砂屋。

在購買預售屋或中古屋時都應主動要求做輻射檢測,最簡單的方法,就是向信譽良好的房仲業者買房子;由於重視商譽,長期經營並重視客戶的居住安全,對發生問題的房屋多會負責處理。

要想減少買到漏水屋的機會,第一步先看外觀,如果外牆已出現發霉或變黑的情況,可能就已產生壁癌。其次要仔細察看牆壁接縫、陽台外推及頂樓加蓋的地方,連續雨天如果發現有不平整的隆起、水漬、發泡、甚至油漆剝落狀況,八成都是漏水造成。

但萬一已發生壁癌,為提高房子賣相,有些屋主會重新油漆加以掩飾,由於外表一時看不出來,這時就得向同棟的上下樓住戶打聽,通常也能打探出有無滲漏水的問題。

結構體滲水,常會因為季節、雨量、滲水不大等因素,致使侵蝕速度緩慢,不易在短期內發現,建議抓住現在颱風季節的好時機,仔細檢查您要購買的房子。

如果購屋人詢問是否為瑕疵屋,但售屋人為獲取高額買賣價金,而故意不告知詳情,這在刑事上,就有可能構成刑法第339條的詐欺罪。

以北區房屋為例,預防輻射屋安檢偵測已是標準作業的一環,每一棟房屋都經過輻射偵檢員作詳細的地毯式檢測,確認沒有輻射危機後,才讓建物進入買賣程序;北區房屋甚至早在86年10月,就開始為桃園的小學校區進行公益慈善輻射檢測。

北區房屋的輻射偵檢員都取得原能會檢定通過的專業執照,並採用全球公認最精準的英國檢驗設備,精確掌握輻射背景值,確認微西弗/小時(輻射計算單位)在安全含量以內,才發出檢驗報告書;輻射含量過高的,立即提報原能會處理。

北區房屋首席總經理彭培業強調,事前的預防比事後補救更重要。依規定,經公告尚未作輻射檢測的建築物,雖不能確認是否為輻射屋,但在移轉過戶時必須出示「建築物輻射偵測證明」,以強制手段來篩選出輻射屋,藉以保障民眾生命財產的安全。

經濟日報
2007/07/23

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追著房價跑的購屋者暫時可以喘口氣了,根據房仲業的成交資料顯示,7月份房價走勢呈現微幅回檔的跡象,住宅平均成交價格較6月份下修1.5%,其中又以桃園房價跌幅最大,約4.4%,僅台中巿逆勢上漲。

時序由第二季傳統房市旺季轉入第三季,造成價格回檔修正外;銀行針對套房等投資性質較高產品,縮減房貸成數,也增加首購族的負擔,進而影響交易價格。

桃園跌最多台中逆勢上揚
信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,近期銀行縮減房貸成數的舉措,對於投資型產品以及非位於市中心的房屋交易產生了抑制的效果。尤其15坪以下的小套房,若非位於市中心或捷運站旁,要找到願意承貸的銀行並不容易,如北縣地區,除了新板特區或商業活動較密集的捷運站周邊外,套房交易有明顯減少的情況。

根據信義房屋調查,7月份北中南主要都會地區,除台中市因高價住宅銷售頗佳,價格持穩、微幅上外,台北縣市、桃竹及高雄約有2%至4%的小幅修正。

永慶房仲集團表示,整體而言,7月全台地區市場仍未脫離「高檔盤旋」格局,只有台中中高總價住宅銷售表現一枝獨秀,惟在短期價格走高的情況下,亦須面對盤整的壓力,成交天數已較過去拉長。

展望未來,太平洋房屋總經理高永昆認為,隨著2008大選將至,物價、房價、股價「三價」問題,必將成為施政重點議題,政策將持續做多,加上通貨膨脹的購屋保值心理,預期房屋市場經過兩、三個月的短暫沉寂後,將逐漸活絡起來。

中國時報
2007/08/03

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國內房貸龍頭土地銀行,自即日起調升房貸利率○.二個百分點,同時全面取消以固定利率計價的貸款業務,預計有超過三十萬戶房貸戶受到影響。

調整以後的指數型房貸指標利率,上探二.四四%,較市場平均水準為高,該利率仍在二.三%以下的大型行庫如合庫、彰銀、兆豐銀等,近日也將評估市況,決定是否調升房貸利率。

土銀自即日起升息,該行菁英房貸利率前六個月利率從二.二四%,調高到二.四四%,原本前六個月固定利率計息的方式,也全部改為機動利率計息。該房貸第七到二十四個月,利率調高到二.六三%,第三年起的利率調高到三.一三%。

土銀消金部經理朱玉峰朱玉峰說,過去為了拉生意,房貸利率偏低,現在只是回到正常水準。

根據央行統計,本國銀行及外商銀行的指數房貸指標利率,目前最高為二.五%(第一銀、台企銀及新光銀),最低為二.二二%(英商渣打),而房貸進入第三年,再沒有銀行提供三%以下的利率。

以貸款五百萬元、本息平均攤還計算,利率上漲○.二個百分點,貸款人前六個月要多付本息三四七四元。

金融界人士都認為,從土銀的動作可以看出,過去五年的低利時代,全面告終,以銀行的角度來看,未來,台幣利率往上的機會,比往下的機會大。

台北富邦銀資深經理高永和說,目前仍有少數銀行在貸款前半年,提供固定利率,一般稱為半年固,土銀連半年固都取消,全部採機動利率,可見對利率的預期,明顯往上看。

這種半年固的房貸計息方式,台銀、北富銀近日都將取消,全面採用機動利率計息。

中信銀協理黃芃瑜指出,土銀調升利率、全部採機動利率計息,算是恢復理智,不再強力打固定低利牌,搶攻房貸生意。

工商時報
2007/08/10

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行政院院會昨天通過農村改建方案與農村改建條例草案,預計十年內將一萬公頃的農地開發為田園住宅社區,每一社區基地面積至少二五公頃,民眾將可以「蘆洲價格買到陽明山高品質住宅」,打造樂活族生活,形成公司村、高鐵村、長壽村、長駐村等特殊主題新社區。

該條例提供地方政府租稅工具,吸引特定個人或特殊團體移入,例如對藝術家、SOHO族、宗教團體、企業員工等,在一定期限減免地價稅或房屋稅優惠。官員說,增加租稅工具有助貧窮縣市移入新住民,例如苗栗、雲林等,創造新產業或新族群移入,帶動地方發展,此屬地方稅,因農地原本就免稅,因此不致造成稅收損失。

張揆表示,此條例預計可造福四千處農村公共設施,協助五三萬戶農村改建住宅,高鐵通車後全民皆獲利。經建會主委何美玥也說,以農地鬆綁活用農村現有資源,是為農村及營造等產業注入新活力。

條例包括三部分,政府設立農村改建基金,十年投入一千億元,其中第一階段的五百億元用於補助農村房舍修繕和興建,以經濟社會弱勢優先,修繕房屋者每戶補助六萬元,興建房舍每戶補助上限二十萬元。

第二部分的五百億元,投入農村公共設施改善與興建,採「社區改造運動」精神,當地居民一半以上同意,即可展開農村風貌改建,符合民意需求。

第三為田園社區開發。何美玥說,考量開發品質避免外界對農地變更疑慮,十年以一萬公頃農地做為總量管制面積,開發為田園社區,每一社區基地至少二五公頃,相當一座北市大安林公園,強調高綠化,社區綠覆率至少五成,個別基地法定空地六成;訴求低密度住宅,建蔽率不逾三○%,容積率不逾六○%。

條例明定區位選址需考量市場需求及符合一定條件,包括一定距離內有全國高快速道路系統出入口、區域中心(台北、台中、台南、高雄等都會區)、次區域中心(新竹、嘉義)或地方中心(人口一定規模以上)等交通方便;在道路、電力、電信、自來水 、醫院、學校、購物、垃圾清運及排水等設施完備服務範圍內。

官員說,只要在交通方便及區域或次區域中心,自然有水電、電信、學校及醫院等公共設,若沒有的區位自然不會納入評選。

田園住宅開發選址門檻很高,何美玥說,應不致淪為土地炒作,因為報請中央核定的土地,至少需二分之一土地面積及所有權人同意,或者逾四分之三之土地所有權人同意。勘址提案人不限地方政府,土地所有權人、開發商或公私團體皆可。

未來地方政府採價購或是區段徵收取得土地,徵收依照農地公告現值加四成予地主,地方政府依建地概念採公開標售土地。建商出價扣除公開招標與土地徵收成本後,三○%挹注農村改建基金,三○%交由地方政府建設,增值四○%給地主,讓地主可買回房子。

工商時報2007/06/14

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由住商不動產與長榮大學共同成立的「南台灣不動產研究中心」,近日針對全台26所大專院校周邊租金報酬率進行全面調查,而令人跌破眼鏡的是,租金「獲利王」由台南成功大學、嘉義中正大學以投資報酬率高達12%並列第一,高雄義守大學以11.64%位居第三名。

教育部95學年度大專院校宿舍概況統計資料顯示,全國大專院校學生總數達131萬人,在外居住學生約為57萬人,其中包含居住於學校宿舍學生數約27萬人,校外租屋學生數達30萬人,大量的學生在校外租屋,亦導致近幾年各大學校外租屋市場格外火紅。

「南台灣不動產研究中心」所長、長榮大學土地開發與管理學系助理教授謝博明表示,這次調查以一般大學為主,並且將標準設定為學生接近或超過10,000人,再依據地區分布與區位條件,篩選出26所知名大學,並調查其周邊租屋市場的投報率。

調查結果發現,中南部大學住宅的租金報酬率普遍要比北部的大學住宅高,排名第一的台南市成功大學,中古房價每坪約6至7萬元,8至10坪的小套房總價在50至70萬之間,年租金可達6萬元,換算成租金報酬率高達12%,幾乎跌破台北投資客的眼鏡。

中南部低房價 提升報酬率
謝博明表示,除了成功大學外,包括中正、義守、中山、逢甲等中南部的大學都因為房價低廉,學生需求強勁而有10%以上的租金報酬率。反而是政大、淡江、輔大、台大等幾所廣受投資人青睞的北部大學住宅租金報酬率受近年房價高漲的影響,都落在10%以下,其中表現最耀眼的輔仁大學周遭學生住宅,租金報酬率也不過8.28%。

謹守四高兩低 投資原則
對於中南部大學周遭住宅租金報酬高於北部情況,永慶房屋總經理廖本勝指出,由於都會精華區房價較高,租金報酬受到稀釋,自然會偏低些,但是想當包租公、包租婆賺一筆的投資者,應考慮流動性等投資風險。

比方說,錢放在銀行較少,衍生的利息獲利雖相對較低,但風險有限,反觀投報率較高的期貨、股票等,投報率雖高,投資者所要承擔的風險卻也相對較大。

住商不動產總經理林倩也提醒投資人,租金報酬率雖是投資大學住宅時的重要考量,但並非唯一考量因素。她建議投資人應謹守租金報酬率高、房價增值潛力高、學校宿舍不足率高、學生招生報到率高、預售屋供給量低以及學生通勤率低等「四高兩低」等六大原則。

中國時報2007/06/29

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台北市政府今天又釋出都市更新的利多政策,宣布年底投資成立都市更新公司,預計明年初正式掛牌運作,加快老舊社區都市更新腳步。

台北市政會議今天通過這項計畫,市長郝龍斌表示,都市更新公司是仿照美國、香港、日本、英國等國的先例,由政府主導、匯集民間的專業和資金,資本額2億元,其中市府出資40%,其餘60%股份以公開徵選方式招募。民間募股對象包括營造業、金融及保險業、不動產業及土地開放相關專業及技術服務業等。

郝龍斌說,開發公司成立後的首要標的區包含三大區塊:建商介入意願低,卻有更新急迫性的老舊社區,像大同區和萬華區;台北市的四、五層樓公寓,以及大面積公有土地,讓老舊社區盡速更新。

郝龍斌強調,市府投資開發公司,因為有公部門為後盾,政府公信力是最大的隱形資產,可以配合市府的開發政策和公共利益為前提,並且運作透明,可提升原住戶的信任感。

聯合晚報
2007/08/09

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捷運向來被視為房市利多,據房仲業者調查,今年上半年台北捷運住宅表現,以板南線最亮眼,周邊電梯大樓價格較去年成長一成四,公寓產品更有近兩成漲幅;而板土線最沒勁,通車後公寓產品成交均價反而下跌8.4%。

永慶房仲集團分析各捷運線全線車站周邊1,000公尺內公寓及電梯大樓的成交單價,發現在今年上半年,電梯大樓產品全面上漲5%至14%,公寓產品則是漲跌互見。

其中,板南、新店、中和及木柵線周邊的電梯大樓產品,平均房價漲幅都在10%以上,可說是最具保值性的產品。電梯大樓產品中,漲幅最高的是板南線周邊捷運站,去年平均成交單價為每坪38.9萬元,今年則走升至每坪44.3萬元,漲幅達13.9%。

其次為新店線,成交均價自每坪27.8萬元,增加至每坪31.5萬元,漲幅有13.2%;木柵線及中和線漲幅則有12.8%及12.3%。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示,電梯大樓較容易受到新成屋及預售市場帶動,房價易向上攻堅,加上捷運優勢效應,致使捷運線周邊電梯大樓產品全面上揚。

至於捷運站附近的公寓產品,則是漲跌互見。漲幅最高的仍是板南線,公寓平均成交單價由每坪29.1萬元,成長至每坪34.3萬元,漲幅高達18.2%。其次是新店線的14.6%,漲幅排名第三為淡水線的5.7%。

房價最沒勁的則是板土線,板土線周遭公寓的平均成交單價,由每坪17.7萬元回落到每坪16.2萬元,跌幅達8.4%。中和線的成交單價也持平,維持在每坪20.8萬元左右。

廖本勝說,板南線及板土線同屬一條捷運線,兩者以新埔站為界,新埔站以北的板南線公寓產品漲幅高達18%,以南的板土線卻下跌約8%,房價完全呈現兩極化發展。

廖本勝分析,主要因為昆陽站至新埔站貫穿台北市精華區域,這些精華區多發展為成熟商圈,生活機能完善,周邊可建築土地一地難求,因而公寓需求高、但供給稀少,身價自然水漲船高。

至於板土線由新埔站至永寧站,除了板橋、府中站及海山站為精華地段外,其他如亞東醫院、永寧站周邊可開發土地相當多,再加上去年5月板土線通車前,周邊房價已經歷一波高峰,目前房價處於回檔修正階段。

不過,廖本勝認為,未來在土城看守所、彈藥庫遷移,以及頂埔站附近的高科技園區加持下,板土線周邊房市應有表現機會,後勢值得期待。

經濟日報2007/08/13

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建商透過人頭戶將餘屋打折出售,套給銀行的隱憂浮現!合庫內部發現授信異常,估計承做建商打折出售餘屋的貸款額度高達40-50億元,不得不在一天內處分五家分行經理,同時並強勢收回襄理及副理的核貸權限;北市以外區域的房貸成數降低至70%;貸款利率由1.98%上調至2.3%,以維持房貸的授信品質。

合庫主管表示,由於房貸餘額已經接近滿水位,今年3月份起陸續調整策略,要求營業單位對於房貸業務進行「降溫」工作,包括縮短寬限期,由原來的五年降至三年;以及降低貸款成數,北市由原來的90%降至最高80%,北市以外的區域由原來最高80%降至70%。

不僅如此,對於分行經理的權限全面進行控管,收回襄理及副理的權限,僅保留經理權限,並且對逾放、繳息異常的案件進行清查,以致上週五決定調整五家「只重業績、不重品質」分行經理的職務,遭異動的分行經理遍及北市、台南市、高雄市、羅東等地區。

合庫主管指出,這些職務遭調整的經理大都是授信出現異常,最嚴重的是一批房貸23戶,竟有17戶繳息不正常;部分授信案件則是貸款給正在服義務役的阿兵哥,事後出現還款異常,諸如此類都是屬於未正視借款人還款能力的授信案件。

合庫主管還透露,有關房貸授信部分,已經發現桃園地區的建商將餘屋打折出售,積極去化,營業單位仍然承做,絲毫沒有考慮到可能是人頭戶或者建商信譽出現問題,內部估算此類的房貸額度約有40-50億元。

合庫主管說,為了避免人頭戶以及建商刻意套取資金,現階段僅承做自家土建融的分戶貸款,主要是建融的貸款時間約2-3年,建商好壞比較好掌握,以確保自身的債權。

企業購廠融資 應不納入房貸額度
隨著部分銀行承做的房貸額度即將滿水位,業者對於有需要購置廠房的中小企業資金需求也愛莫能助!對此,大型銀行主管建議,企業添置廠房等資產設備應該排除在銀行法的限制之外,如此才能協助中小企業發展。

大型銀行主管表示,根據銀行法第72-2條規定,「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」目前是將企業購置廠房也涵括在建築融資之內,並不妥當。

大型銀行主管認為,企業添置廠房等不動產,或買辦公室,都是屬於生產財,應該排除在銀行法的限制之外﹔除非是供作出租使用,此類的融資算在企業建築融資才比較合理,否則會限制中小企業的發展。

合庫主管說,目前銀行公會已在討論銀行法的規定,倘若生產財排除在建築融資之外的提案確定,金管會只要透過函令即可鬆綁,屆時,合庫將多出300-400億元的額度,幫助有資金需求的中小企業添購廠房等資本設備。

投資客比例高 值得留意
淡江大學教授莊孟翰說,房地產市場其實已經出現供過於求的現象,部分區域甚至出現人頭戶向銀行套貸融資,值得重視。

莊孟翰指出,台灣房地產從2003年下半年開始,到今年已經連續熱了四年,連續熱絡的時間,遠超過以往的熱度時間,建商積極投入興建、市場購屋人當中,非自住型投資也達到三成多到四成,顯示當中有一部分將無法充分去化。

根據內政部統計,由核發的建築執照及使用執照分析,從2004年之後,建築執照核發件數都超過11萬多戶,2005年還達到12萬3000多戶,但使用執照則有11萬6000戶,2006年建造執照11萬多,但使照超過12萬戶,使照大於建照,代表新成屋超越預售屋,今年、明年使照多,需求在那裡?這是值得研究的問題。

另外,投資比例過高,已經超越三至四成,莊孟翰說,在他的訪談中,部分超過1,000戶的大案子,建商告訴他,投資客比例超過五成,還有建商已經以人頭戶來代替正常的投資戶、購屋客,以爭取到銀行融資及分戶貸款。這當中衍生問題正在發生。

自由時報2007/06/05

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桃園市中正特區與蘆竹鄉南崁地區僅隔著中山高速公路,兩區都鄰近中山高南崁交流道,擁有多樣的休閒環境,房價差距不大,住宅環境、產品特色相近,除了大樓外,還有不少豪宅產品。但兩區各自發展住宅聚落,生活型態同中有異,民眾選購前可多比較區段差異,選擇最適合的住宅區段。

特色相近
北區房屋桃圈區總經理古兆憲表示,中正特區與南崁地區皆近中山高南崁交流道,車程5分鐘皆可達,區域內並有國道2號機場連絡道及北二高,但是中正特區較接近桃園火車站,並有省道經過,沿線公車眾多,仰賴公路及台鐵運輸,中正特區較便利,倘若是南崁居民,則相對靠近高鐵桃園站及桃園國際機場,常出國或搭乘高鐵進行商務的人,南崁地區較為便利。

周邊百貨多採買便利
南崁地區有大坑溪,中正特區外圍有南崁溪。南崁地區鄰近保護區,可保長久綠意,周邊還有多座高爾夫球場,可滿足南崁地區居民休閒需求,中正特區內有多座公園,如莊敬公園及中正公園,是居民休閒運動好去處。

永慶不動產桃園莊敬加盟店店長李秀發說,中正特區及南崁地區區域性生活機能皆算成熟,但是中正特區周邊多商業重心,採買便利,近桃園市的遠東百貨、統領百貨及衣蝶百貨,南崁地區則仰賴中正路商店街及台茂購物中心,但中正特區接近桃園市中心,購物選擇性較多。

中正特區周邊學校眾多,如同安國小、同德國小、慈文國小、同德國中及慈文國中,南崁區內則有南崁國小、南崁國中及光明國小、光明國中,中正特區的學校選擇較多。

中古豪宅單價18萬起
古兆憲分析,中正特區及南崁地區產品以一般大樓居多,還有不少豪宅案,2區房價相差不遠,以中正特區3年內大樓,坪數30~45坪,每坪為14~16萬元,相同屋齡產品,在南崁則是12~13萬元。中正特區屋齡3年內中古豪宅,成交價落在19~23萬元,南崁地區則是18~20萬元。

未來中正特區發展,必須看藝文特區周邊的商業效益是否聚集,藝文館是否能夠順利並如期推動,規劃配套設施完善與否,以及近期規劃的經國特區,是否能將中正特區幅員擴大。

南崁地區由於中正路打通,使其與中正特區相通,打破過去的交通隔離,以前幾乎是工廠的南崁溪新南橋一帶受到注目,南竹路一帶200多公頃的農地,能否配合南崁新市鎮都市計劃區發展,則是未來南崁地區發展重大指標,倘若此區域能發展順利,將彌補過去南崁與桃園市中間灰色地帶,延續2區的整體建設。

蘋果日報2007/07/31

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2007年8月19日 星期日

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有土(屋)果真斯有財!國人自有住宅持有率達八成,依據信義房屋統計,近十年全台每戶住宅平均增值34%,房價增幅超過物價漲幅的3倍以上。其中,又以台北市增值幅度最高,平均增幅達53%,台北縣則以增幅29%居次。

以台北市來說,大安區每戶住宅房價增值548萬最多,生活機能的完備充分反映在房價的增值上。至於增幅最高的則是信義區的67%,明顯受到信義計畫區的發展帶動。新店市則是台北縣增值金額及增幅最大的地區,每戶增值202萬,增幅達37%,便利的捷運與快速道路,大幅拉近新店與北市中心的時間距離,構成新店房價的有力支撐。

隨著2000年全球資產市場頻頻加碼不動產,房屋市值的增幅不亞於高風險的股市。信義房屋統計,美國過去十年間房價上揚111%,明顯高於30%的物價上漲率,更擊退道瓊股價指數70%的升幅。至於台股部分,由於民國86年適逢股市高峰,近十年台股是負成長2%,遠不及房市的表現。

信義房屋不動產企畫研究室主任蘇啟榮也坦陳,住宅是生活基本設施,無法像股票一樣,當股價上揚就可以賣掉變現,對大多數家庭而言,「房地產增值僅是名目財富的增加,對提高實質消費力幫助不大」,但換屋族群可以透過小換大、舊換新的方式,享受住宅增值的好處。

依據信義房屋統計,86年至今北中南三大都會區平均每戶住宅市值增加34%,同期消費者物價指數則上揚8%,房價的增幅超過物價漲幅的3倍以上,充分發揮不動產的保值特性,其中又以台北市增值幅度最高,平均每戶住宅上半年市值為1162萬元,相較86年同期的761萬增值401萬,增幅達53%。而相鄰的台北縣由469萬增值138萬,平均每戶市值為607萬,增幅29%居次。

比較北中南三大都會區房屋的增保值能力,首善之區台北市增值幅度拔得頭籌,平均每戶住宅上半年市值為1162萬元,相較86年同期的761萬增值401萬,增幅達53%。鄰近的台北縣由469萬增值138萬,平均每戶市值為607萬,增幅29%居次。

而台中市在過去一年房價推升下,上半年每戶住宅均價為666萬,相較十年前的538萬增值24%而為128萬。至於高雄市,十年前每戶522萬至今為529萬,增幅僅1%。

蘇啟榮分析,北市的盆地地形,限制了土地供給,使得北市房價易漲難跌,長期增值性也最高。而房價表現相對較弱的高雄市,或許受到85年實施容積管制引發建商搶建,導致86年後市場維持供過於求的局面。不過觀察高鐵通車前後一年,高雄市房價擺脫過去震盪持平的走勢轉而走揚,可望產生正面的財富效果。

中國時報
2007/08/16

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台北股市近期在挑戰萬點前面臨劇烈上沖下洗,心臟不強的投資者紛紛認賠出場,在各種投資工具中,如何尋找兼具增值與保本的方式,成為許多投資者目前主要的課題。住商不動產企畫研究室整理幾種民眾常見的投資工具發現,就買賣高低點來說,黃金、股票型海外基金獨領風騷,但就平穩性來說,房地產獨占鰲頭。

住商不動產總經理林倩表示,房地產雖然經歷三年的大多頭,但長期來看,由於土地有限,不動產的稀有與獨占的特色,長期來說,在所有投資產品中最有增值保本空間。林倩分析,隨著全球化市場的來臨,近來美國次級房貸市場風暴讓遠在太平洋彼端的亞洲股市受到重創,這讓股債市的變因更顯複雜。

她認為,未來在資源有限,全球人口不斷增加,全國經濟中心圍著中國轉的可見狀況下,鄰近中國大陸的亞洲房地產,也因為鄰近新經濟中心,加上物以稀為貴,必然向上揚升。

林倩進一步說明,以台股、全球性股票型基金、黃金與台北房地產比較,房地產雖然在最高值的投報率不如股票型基金的116.15% ,操作不如台股容易,貨幣替代性不如黃金,與但在平穩性卻遙遙領先。此外,在資金取得上,目前台股融資利息約在6%以上,遠高於房貸利息的4%,就投資觀點來說,房地產擁有的低利優勢與目前大環境的利多,值得投資者多方觀察,伺機入場。

林倩建議,目前房地產市場平穩,投資者可以就這波回檔期間,善用目前低利環境,以單一區域選擇,以交通、學區為主要考量,並且觀察週邊空屋率,寧以較多資金購買較好的區段。

聯合晚報
2007/08/16

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台灣地產 不再只是自住市場
范秉豐:好地段仍值得投資
專注本業
相較於大多數房地產投資客,僅能依照自己的直覺,加上市場上的二手資訊判斷房價走勢,站在房屋銷售第一線的代銷業者,因擁有最新、最豐富的市場資訊,照理說都會緊抓住這波難得的房市景氣,一手賣自家的房子賺獎金,另一邊又當起投資客「兩頭賺」。

11年 從業務變執行長
不過,范秉豐卻寧願放長線釣大魚,不但沒有錢進房市「搶短線」,反而拿著公司發下來業績獎金,回過頭來購買公司股份,積極布局屬於自己的房地產事業。由於有想法、反應快,加上懂得投資自己,范秉豐深獲總經理劉興烘的賞識,進入新理想僅11個年頭,即從基層業務一路被提拔為公司的執行長,也在今年順利當選桃園縣第3屆代銷公會理事長。

其實,范秉豐並非完全沒動過投資房地產的念頭。范秉豐說,之前曾接過台北縣林口的個案,1樓店面業主要賣每坪20萬元,但當初因覺得林口店面應該沒有那樣的行情,直覺就是不該買,沒想到後來林口的店面竟然飆漲至每坪40萬元以上。

范秉豐感嘆地說,現在的市場詭異多變,第一線的從業人員,有時反而「看不懂」。

范秉豐認為,雖然「過去經驗已不足以判斷房地產的未來走勢」,但從這波景氣大多集中在各地的「一級地段」看來,好的地段與產品,未來仍值得投資。

三通 台灣房市新思維
以中悅建設為例,至今已推出超過2000戶的百坪豪宅,經營豪宅的經驗在台灣無人能出其右,卻只因為推案地點在桃園而被冷落,但事實上,中悅在桃園已累積相當多的口碑,「價格」雖被低估,「價值」早已受到肯定。

范秉豐說,就大環境而言,台灣的房屋自有率已達86﹪,買房子已不再是單純的自住需求,加上政府開放三通是遲早的事,台灣房地產的未來,將朝更專業、多元的方向發展,而代銷的角色,也必須從單純賣房子的「銷售員」,提升為創造商品與塑造價值的開創者,同業之間更該擺脫昔日削價競爭的舊思維。

由於新理想長期經營台北縣與桃園市場,加上范秉豐曾與中悅合作過「中悅麗池」與「中悅桂冠」等案,對於中悅的企業文化相當熟稔,而中悅也信任范秉豐塑造價格的能力,當中悅打算進軍台北縣三峽推豪宅的消息傳出時,范秉豐主動找上中悅,雙方沒費多大功夫,就促成了這筆桃園最大代銷與第一豪宅建商的合作案。

蘋果日報
2007/08/13

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近年高雄房市出現難得的活絡景象,市區可用建地愈來愈稀少,價格相對水漲船高,周邊郊區衛星地帶的房地產也同步受惠,而高雄仁武鄉的明日之星,自是屬於八德重劃區。

重劃區附近有約20公頃的完整商業區,高雄縣政府之前標售,甚至吸引了250家建商搶標,可說是盛況空前,因此地價也拉高不少,有些達到每坪20多萬元,超越高雄市區部分區域的行情,但還是搶標熱烈,顯然看好遠景的人不少。

而緊接在後的還有46多公頃的灣北重劃區,是大型住宅區的規劃,現已開始投入市場,是完整的別墅專區,整體而言全區潛力相當大,慎選地段投入,或可有不錯的收穫。

經濟日報2007/08/10

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導土銀調升房貸利率,同時,取消固定計息方式,房貸市場隱隱醞釀一股機動、升息風潮,目前,主要銀行承做房貸,利率都已調升到二.五%以上,金融界人士指出,未來,還將往上調升。

而針對近期房貸市場新發展趨勢,與長期以來「跟隨央行調息動作被動微調」的基調出現偏離現象。央行研判,關鍵原因在於「為符合各銀行當前資金狀況」,屬良性的動態調整機制,央行會持續保持注意,但「不會過問個別銀行的行動」。

合庫人員說,現在,合庫實際承做房貸的利率,前六個月大多在二.五%一帶,已經沒有那種二.二%、二.三%,甚至只有二%的房貸利率。

看起來,未來升息趨勢明顯,配合情勢,合庫房貸利率還會評估調高。

兆豐銀不只調升房貸利率,房貸訂價策略,更是大幅改弦更張。兆豐銀消金處處長孫蘭英指出,低利搶房貸生意的時期已過,目前,兆豐銀房貸初貸利率約在二.六%,以基準利率加碼計息。

同時,因應趨勢變化,兆豐銀承做房貸策略大轉變,不再用前六個月低利率拉客,到了第三年大幅調高的作法,這種作法常常導致客戶到了第三年,就要求銀行降息。不然,就是四處比價、房貸搬家,兆豐銀年息二.六%的房貸利率,適用二年,機動計息。

到了第三年,利率調升到三.三二%,而後,每一年評估客戶的還款狀況,只要客戶還款正常,一年降低○.一二個百分點,可以連降六年,這等於是,貸款十三年後,客戶的房貸利率降到二.六%。二十年平均下來,客戶實際適用利率在二.九%一帶。

另外一銀、華銀、彰銀、台企銀、台新銀、國泰世華銀、永豐銀的房貸初貸利率,普遍都已上升到二.五%左右。

此外,新光銀總經理李增昌九日指出,「八月十五日起,新光銀房貸、法金等都要升息二十一個基本點(BP)」。

工商時報
2007/08/10

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國內房貸龍頭土地銀行,自即日起調升房貸利率○.二個百分點,同時全面取消以固定利率計價的貸款業務,預計有超過三十萬戶房貸戶受到影響。

調整以後的指數型房貸指標利率,上探二.四四%,較市場平均水準為高,該利率仍在二.三%以下的大型行庫如合庫、彰銀、兆豐銀等,近日也將評估市況,決定是否調升房貸利率。

土銀自即日起升息,該行菁英房貸利率前六個月利率從二.二四%,調高到二.四四%,原本前六個月固定利率計息的方式,也全部改為機動利率計息。該房貸第七到二十四個月,利率調高到二.六三%,第三年起的利率調高到三.一三%。

土銀消金部經理朱玉峰朱玉峰說,過去為了拉生意,房貸利率偏低,現在只是回到正常水準。

根據央行統計,本國銀行及外商銀行的指數房貸指標利率,目前最高為二.五%(第一銀、台企銀及新光銀),最低為二.二二%(英商渣打),而房貸進入第三年,再沒有銀行提供三%以下的利率。

以貸款五百萬元、本息平均攤還計算,利率上漲○.二個百分點,貸款人前六個月要多付本息三四七四元。

金融界人士都認為,從土銀的動作可以看出,過去五年的低利時代,全面告終,以銀行的角度來看,未來,台幣利率往上的機會,比往下的機會大。

台北富邦銀資深經理高永和說,目前仍有少數銀行在貸款前半年,提供固定利率,一般稱為半年固,土銀連半年固都取消,全部採機動利率,可見對利率的預期,明顯往上看。

這種半年固的房貸計息方式,台銀、北富銀近日都將取消,全面採用機動利率計息。

中信銀協理黃芃瑜指出,土銀調升利率、全部採機動利率計息,算是恢復理智,不再強力打固定低利牌,搶攻房貸生意。

工商時報2007/08/10

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地方政府要求檢討地方稅的減稅計畫,財政部擬再限縮土地增值稅「一生一屋」的減免範圍,確定只提供本人、配偶與未成年子女名下僅有一屋者,可重複享有一生一屋的低稅率節稅利益,多屋族則遭排除。

舉例來說,張三與太太及兩名未成年子女名下共有兩幢座落在台北市的房屋,合計自用住宅的總面積不超過三公畝,假設張三過去已經使用過一生一次土增稅優惠稅率,其名下仍擁有兩幢房屋,因為已經不符合「一生一屋」的條件,張三再出售其名下自用住宅時,即不能再享有10%的優惠稅率。

財政部昨(8)日邀集地方政府財政局與國庫署、稅捐處等相關機關,研商土增稅一生一屋優惠稅率政策施行後,地方財政若受衝擊的因應原則。財政部承諾,將比照土增稅減半課稅時的補助方式,提供因減稅造成稅收減損的縣市租稅補貼。

地方政府財政局在昨天的會議上,頻頻抱怨中央政府近年所做的減稅政策,都針對地方稅,造成地方政府的財政更形困頓。針對政府擬提供「一生一屋」終生無次數限制的土增稅10%低稅率優惠,地方政府要求財政部必須縮小適用範圍。

至於稅收損失的彌補,地方政府也要求不能以新稅制施行前一年的土增稅收為基礎,建議應以施行前三年的土增稅平均稅收為準,財政部亦表示同意。

據瞭解,財政部將在近日送出土地稅法部分條文修正案,個人出售自用住宅「一生一次」按10%稅率課徵土增稅優惠不變,但增納「一生一屋」優惠,准許已使用「一生一次」優惠稅率者,只要維持名下只有一屋的狀態,每次換屋的土增稅負,均可終生重複按10%的低稅率繳稅。

除了排除多屋族不得適用「一生一屋」節稅優惠之外,財政部針對「一生一屋」設定包括面積與持有年限的限制。申請「一生一屋」減稅優惠者,包含過去所出售的自用住宅面積在內,都市地區不能超過三公畝、非都市地區不得逾七公畝,出售總面積逾三或七公畝者,也不能重複享有10%的低稅率。

至於「一生一屋」的持有年限,財政部傾向不超過十年,但也不會短於五年。

經濟日報
2007/08/10

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美國次級房貸風暴擴大,各國央行紛紛介入,我央行昨天也有動作,但不是提供市場新台幣,而是提供美元資金,據悉,央行昨提供市場拆借美元總額約三十億美元(約新台幣一千億元)。

33元關卡 新台幣恐貶值
昨日國內股匯市震盪,外資賣超台股,引發外資淨匯出三億美元,新台幣兌美元匯率貶破三二.九元,上下震盪一.八六角,終場新台幣匯率以三二.九六五元作收,貶值八分,總交易量一一.一九億美元;下周台幣貶值壓力大,新台幣匯率直探三三元關卡。

昨天台北外匯市場各銀行搶美元相當激烈,尤以外商銀搶美元,最為凶猛,甚至部分外商銀拿新台幣換美元,導致美元拆借利率由五.三%飆升至六.六%;據悉,昨日台北匯市拆借美元總額逾六十億美元以上,較平日增加逾二十億元,而央行提供市場拆借美元總額約在三十億美元。

中央銀行副總裁徐義雄傍晚指出,昨天國際金融市場是有波動,各國央行已採取若干措施,但我國金融市場尚屬平穩,新台幣匯率也相對穩定。

昨天新台幣隔夜拆款利率由二.○一一%升至二.○○二%;徐義雄說,台北匯市美元拆款市場利率上升,是反映國際行情,並無流動性不足問題,央行將持續密切注意發展。

風暴不息 各國央行介入
匯銀人士說,美國次級房貸風暴擴大,各國央行已紛紛介入,預估若要整個風暴平息,可能需要六至十二個月時間,因此短期間新台幣匯率仍處於弱勢,下周新台幣匯率直探三三元關卡,貶值壓力很大。

昨天國際美元走強,唯獨日圓兌美元匯率因利差交易回補反彈,升破一一九日圓為一美元兌一一八.○五日圓。

東京Forex & Ueda Harlow外匯交易總經理石川分析,美國次級房貸問題根深蒂固,虧損將擴及至美歐等其他金融公司,因此在投資者逆轉套利交易下,日圓將持續走堅。

中國時報2007/08/13

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台北市稅捐處表示,房屋租賃契約書不屬於印花稅課稅範圍,免貼印花稅票;但如果在契約書上載明要收取押金或租金,則具有代替銀錢收據性質,應按收款金額貼千分之四的印花稅票。

依印花稅法規定,銀錢收據應按金額的千分之四貼用印花稅票,如漏貼或短貼,除應補貼印花稅票外,並處以五至15倍罰鍰。

稅捐處官員指出,國稅局每年會將載有收款明細的租賃契約書,通報稅捐處查核。因此,稅捐處如清查後發現確有漏貼或短貼情事,就會依規定補稅及罰鍰。稅捐處說,納稅人應儘速檢視手邊的租賃合約有無記載收取押金或租金,並貼印花稅票,以免受罰。

台北市稅捐處信義分處日前就收到北市國稅局信義稽徵所通報一個案例,一名王姓納稅人房屋租賃契約書的「房租收付款明細欄」上,記錄房東每個月收到租金3萬元並簽章,一年共收款36萬元,但房東卻沒有貼用印花稅票。

稅捐處認為,由於該契約具有代替銀錢收據的性質,房東應在每月收款時按收款金額的千分之四貼用印花稅票。因此,該房東被要求補繳印花稅1,440元,並被處以漏稅額七倍的罰鍰共10,080元。

稅捐處建議,納稅人可以開立票據,例如支票、本票或匯票等方式來支付,並在契約或收據註明票據名稱、號碼與金額,由於其非屬銀錢收據,可以免貼印花稅票。不過,如果是以電匯或劃撥入帳方式來支付押租金,則仍視同收到現金,依法就須貼印花稅票。

南投縣政府稅捐處則表示,升學補習班、職業班、健身院及技藝講習班,雖經各該主管機關立案或備案,但與一般公私學校性質不同,因此所開立的銀錢收據,也應按金額的千分之四貼用印花稅票。

經濟日報
2007/08/14

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為提升地方稅申報效率,財政部將推動不動產稅捐申報網路系統,最快明年與買賣房地產相關的土地增值稅、契稅與印花稅,都可以上網申報。

財政部昨(15)日在高雄舉辦第44次全國賦稅會報,確定這項地方稅申報創新措施,並於年底前完成規劃。官員指出,不動產稅捐網路申報系統,目前包括台北市、台中市與新竹市已經都啟用,未來將擴大至全國不動產買賣案件都能適用網路報稅。

第44次全國賦稅會報會議以「稅捐稽徵創新措施的經驗分享」為主題,財政部長何志欽指示,推動地方稅網路申報作業,除落實行政院電子化政府的政策目標,亦可達到簡政便民的目的。

財政部是參考目前已經推行不動產稅捐網路申報的台北市、台中市與新竹市作法,認為可以優先讓土增稅、印花稅與契稅透過網路完成申報手續。不動產網路報稅作業,對協助民眾處理不動產買賣稅務問題的代書,極具方便性。業者未來不必再親赴稅捐機關,只要在家或辦公室,透過與稅捐機關連線,就能完成報稅手續。

地方稅捐中,需要辦理申報手續者,除了與不動產買賣關係密切的土增稅、契稅與印花稅外,還有娛樂稅。財政部指出,地方稅網路申報可能會分成兩階段實施,第一階段先適用土增稅、契稅與不動產買賣的印花稅案件; 第二階段再開放娛樂稅,以及稅額較大的印花稅案件(如承攬契據)適用。

經濟日報
2007/08/16

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台灣豪宅價格頻探新高,商辦市場今年掀起一波補漲行情。戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立表示,已經走了四年多頭市場的住宅行情,目前已面臨「漲不動,下不來」的局面,但商辦市場目前租金行情相對亞洲其他地區來看仍在低點,今年前7月商辦成交總額已達450億,創近四年新高,估計未來1年內,台灣待售的商辦總金額將逾千億元。

根據戴德梁行的統計資料顯示,今年到 7月為止,全台商辦與廠辦整棟出售的總金額已達450億元,估計未來12個月內,市場上還有約970億整棟待售的商辦大樓將售出,若在加計其他分層售出的商辦,推估待銷總額將超過千億元,其中包括位於信義區的統一國際大樓、A1,都是外資青睞有加的標的。

至於政府積極釋放的一周一利多政策,顏炳立直言,這個做法僅「有利股市,卻不利房市」,因為房市需要時間蘊釀,政府此波利多行情頂多只能反映在營建股上,「2008總統大選前,不會有太多利空」,目前國內住宅處於「漲不動,下不來」的局面,待2008年總統大選過後利多出盡下,才是考驗台灣房市景氣的開始。

而在商辦部分,顏炳立表示,台灣商辦市場從去年到現在漲幅已達2-3成,租金行情觸底反彈,但反彈力道較緩慢,主要是因為島內商辦市場轉移,企業由B級辦公大樓遷往A級商辦,再加上內科辦公大樓量大釋出,還有REITs價格跌落10元以下,導致反彈力道較慢。

目前台北 101金融中心租金行情已由當初每坪200-2500元攀升至每坪約3000元左右,而統一國際大樓每坪租金行情更是漲至每坪3500元,租金價格逐步拉高。

中國時報2007/08/16

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政府尋找中科第二基地用地,原有意設在台中縣后里鄉,但半路殺出彰化縣,近來動作頻頻,縣議員高基讚指出,后里過去已經錯失太多爭取大型建設的機會,這次一定要把握機會,發起中科第二基地催生行動聯盟,召集連署,展現地方強烈的民意。

中部科學園區不敷所需,政府已經展開中科第二園區的的規劃,台中縣政府和后里鄉公所雖早已提出申請計畫,不過近來,彰化縣也動作頻頻,高基讚指出,在彰化縣長翁金珠積極爭取下,怕又橫生變數。

高基讚表示,后里具有聯外交通便利、土地取得無虞、產業聚落完整、水電能源充足等四大優勢,非常適合中科在此開發,過去后里錯失釵h爭取大型建設的機會,例如:國立暨南大學設校、慈濟綜合醫院台中分院等,這次是后里翻身的大好機會。相信在中科落地后里以後,將可以有效帶動大臺中地區傳統產業、高科技及相關產業的再發展。
【吳敏菁/后里報導】2004/08/02

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政府住宅政策新制起跑,除購置住宅與修繕低利貸款不再有身份、職業、種族,乃至黨派之分外,無能力購屋的貧戶也將可獲得每月租屋補貼3000元。不過,由於有名額限制,想申請的民眾務必要在8月16日至9月17日期間,向戶籍地縣市政府申請,中籤與否則根據評點高低決定。

今年購置住宅低利貸款名額有3萬戶,每戶最高可代款220萬元;利息負擔部分,弱勢戶利率年息2.485%,一般戶3.06%。營建署表示,這種利率水準比過去的勞宅利率,弱勢戶享有的利率更優惠,而一般戶則略高一點。除了購置住宅低利貸款外,修繕貸款名額有5000戶,最高貸款金額是80萬元。政府新住宅政策最大特色是,針對無能力購置住宅的弱勢戶每月給予3000元的租金補貼,今年名額有1萬2000戶。

【記者沈明川/台北報導】

新住宅政策啟動,民眾申請住宅(購置住宅、修繕與租屋)補貼,需符合相關資格,再根據「評點」標準進行評分,因此弱勢民眾能優先享有政府住宅補貼的照顧。

申請資格方面,營建署表示:

(一)申請租金補貼者,以及申請購置住宅貸款利息補貼者,應具備下列各款條件:

1.年滿20歲。

2.符合下列家庭組成之一:(1)有配偶者;(2)與直系親屬設籍於同一戶者;(3)單身年滿40歲者;(4)父母均已死亡,戶籍內有未滿20歲或已滿20歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者。

3.申請人及其配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅;以「父母均已死亡,戶籍內有未滿20歲或已滿20歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者」之家庭組成提出申請,申請人及其戶籍內兄弟姊妹均須無自有住宅。家庭年收入、每人每月平均收入均低於附表金額。

(二)申請修繕住宅貸款利息補貼者,應具備下列各款條件:

1.具備(一)的第1、2項條件。

2.申請人及其配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶僅持有一戶使用執照逾10年之老舊住宅;以「父母均已死亡,戶籍內有未滿20歲或已滿20歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者」之家庭組成提出申請者,申請人及其戶籍內之兄弟姊妹須僅持有1戶住宅。

聯合晚報2007/08/10

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2007年8月17日 星期五

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利率上漲,每3個月調整一次的「指數型房貸」首當其衝,前5大民營銀行包括中國信託、永豐及台新銀行本月底和9月初將陸續調高房貸利率,升息幅度可能在0.21到0.25個百分點之間。估計全國將有30萬到40萬位房貸戶利息負擔將加重。

國泰世華銀行和台北富邦銀行已從7月起調高指數型房貸利率,北富銀指數型房貸升息0.21個百分點,國泰世華商銀提高0.25個百分點。

另外,中國信託商銀將在23日宣布升息,台新和永豐商銀則在9月初調整。

目前永豐、國泰世華、中國信託、台北富邦、台新銀行等5大民營銀行的「住宅房貸」客戶數,到今年5月底為止,合計近70萬戶,雖然不是每一戶都會選擇指數型房貸,但估計將有30到40萬戶會在這波調息中受到影響。

指數型房貸利率與市場利率連動,由於升息趨勢擋不住,選擇指數型房貸的客戶每月利息支出也越來越高。若以貸款200萬元計算,銀行房貸利率若從2個百分點提高到2.25個百分點,每個月利息支出將增加400多元。目前台灣各種物價已經高漲,利率上升又將擠壓房貸族的荷包。

永豐銀行零售金融處副處長韓志宇指出,指數型房貸利率多依照借款銀行的房屋貸款指標利率來計算,而指標利率的水準則緊貼央行所訂的基本放款利率。各家銀行的指數型房貸,多採「3段式分段」利率,銀行多在前半年提供較低房貸利率,第7個月到第2年又是一種利率,第3年起利率又會升高。

目前指數型房貸利率,前半年最低還有2.15%,但銀行在第3季紛紛調息後,前半年利率起碼在2.4%以上,第3年起利率幾乎都是3%以上。

韓志宇建議,選擇房貸產品,最好先評估個人資金狀況及還款年限的長短,因為短期低利率看來似較輕鬆,但長期下來,利息可能支出更多。

聯合報
2007/08/10

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台北市政府將與民間共組都市更新公司,並先鎖定大同、萬華區開發,潤泰、華固、三豐建設等知名建商看好當地生活機能強、交通便利,早已積極整合土地。根據統計,今年大同、萬華區推案金額可高達250億元,刷新近三年紀錄。

大同、萬華區是台北市早期發展區域,房價相對低檔,由於可建土地不多,即使這幾年房地產復甦,也未見建商大量推案。前年大同區推案量金額僅68億元、萬華區約50億元;去年萬華區只有五件新案、總銷金額13億元。

今年4月,台汽北站土地以每坪單價388萬元售出,刷新大同區地價行情;而萬華龍山寺附近又被指定為都市更新區域,帶動兩區行情。今年大同、萬華區將各出現100億、110億元的新供給,是往年的兩、三倍。

近期萬華區指標案以潤泰創新與中華電信合建案最受矚目。潤泰創新公關經理周冠印表示,目前正在申請「中華電信之萬華德昌街集合住宅大樓合建案」建照,預計11月公開,每坪開價45萬元以上、總銷金額逾56億元;該案將興建兩棟26樓雙子星高樓,完工後將是萬華最高的建築物。

周冠印說,萬華屬於舊社區,以往沒有完整的都市計畫,因此公園綠地面積不多。為營造優質的居住環境,社區景觀將植入「樂活」概念,強調居住環境的寧靜及舒適感,提升萬華住宅品質。

華固建設也在承德路二段推出每坪單價70萬元的「千代田」。大同區長期處於推案空窗期,華固千代田的高單價,可望帶動大同區房價上漲至50萬元以上。

住商不動產總經理林倩分析,目前建商或住戶自辦更新的案例,大都在房價較高的中山、中正、大安等區,更新後房價倍數翻揚。萬華、大同區的第一批國宅,現已進入40年大關,30年以上的老舊公寓更不勝枚舉;因此不論建商或住戶,更新意願都很高。

林倩表示,目前政府訂出50處優先推動都更計畫的區域,台北市優先推動的區域包括:大同、中正、南港、士林、萬華、北投等區,多是舊建築較多的區域,以目前房價與推估未來更新後的房價相較,漲幅可達一倍以上。

經濟日報2007/08/10

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追著房價跑的購屋者暫時可以喘口氣了,根據房仲業的成交資料顯示,7月份房價走勢呈現微幅回檔的跡象,住宅平均成交價格較6月份下修1.5%,其中又以桃園房價跌幅最大,約4.4%,僅台中巿逆勢上漲。

時序由第二季傳統房市旺季轉入第三季,造成價格回檔修正外;銀行針對套房等投資性質較高產品,縮減房貸成數,也增加首購族的負擔,進而影響交易價格。

桃園跌最多台中逆勢上揚
信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,近期銀行縮減房貸成數的舉措,對於投資型產品以及非位於市中心的房屋交易產生了抑制的效果。尤其15坪以下的小套房,若非位於市中心或捷運站旁,要找到願意承貸的銀行並不容易,如北縣地區,除了新板特區或商業活動較密集的捷運站周邊外,套房交易有明顯減少的情況。

根據信義房屋調查,7月份北中南主要都會地區,除台中市因高價住宅銷售頗佳,價格持穩、微幅上外,台北縣市、桃竹及高雄約有2%至4%的小幅修正。

永慶房仲集團表示,整體而言,7月全台地區市場仍未脫離「高檔盤旋」格局,只有台中中高總價住宅銷售表現一枝獨秀,惟在短期價格走高的情況下,亦須面對盤整的壓力,成交天數已較過去拉長。

展望未來,太平洋房屋總經理高永昆認為,隨著2008大選將至,物價、房價、股價「三價」問題,必將成為施政重點議題,政策將持續做多,加上通貨膨脹的購屋保值心理,預期房屋市場經過兩、三個月的短暫沉寂後,將逐漸活絡起來。

中國時報
2007/08/03

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內政部最新出爐統計顯示,國內第二季購屋糾紛計309件,較上季成長逾二成,各類紛爭中,「房屋漏水」以44件排名第一,「施工瑕疵」計有35件,名列第二。

值得注意的是,新成屋交易量爆增的台中巿,「施工瑕疵」糾紛位居全國之冠,35件「施工瑕疵」爭議,台中市就佔21件。

近年來房地產買氣一飛沖天,購屋糾紛也相對激增。內政部統計,近五年半全國房地產消費糾紛(含中古屋、新成屋與預售屋)累計4111件,且有逐年增加趨勢,91至95各年度糾紛數分別為335件、384件、584件、968件、1283件,96年上半年即有557件。

民眾購屋最常見的糾紛為何?依太平洋房屋彙整內政部資料發現,今年第二季台灣發生的309件房地產消費者糾紛中,排序前五名為「房屋漏水」、「施工瑕疵」、「訂金返還」、「隱藏重要資訊」、「契約審閱權」。

發生購屋消費糾紛最多的區域,以房巿最為火紅的台北巿居冠,計69件,其次為台中市的67件、桃園縣的38件、新竹縣的27件,而新竹市和高雄市則以23件並列第五,相較歷年來各季,高雄市是首次名列房地產消費糾紛發生率前五高的區域。

太平洋房屋指出,96年台中地區,在市場利多激勵下,房屋交易量揚升,相較95年上半年新屋爆量成長103%,建商推案的新成屋買賣糾紛也相對激增。第二季發生的35件「施工瑕疵」購屋爭議,台中市就佔21件,比第二高的台北市4件多出5倍之多。

另對於購屋著買到漏水屋應怎麼因應,太平洋房屋表示,依民法第365條規定,房屋內的滲漏水若是由原屋主留下來的,原屋主即負有瑕疵擔保責任,因此在半年內買方可據民法向賣方求償價金以及重大瑕疵五年期間的解約權。

中國時報2007/08/13

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淡海新市鎮輕軌捷運敲定二條路線,藍海線以捷運淡水站為起點,經老街、紅毛城、漁人碼頭,進淡海新市鎮,可解決各景點交通壅塞問題;綠山線自捷運紅樹林站經淡金公路、沙崙路進入淡海新市鎮,有助開發延宕近20年的淡海新市鎮。

輕軌題材造就了許多大型建商進場標地,今年3月29日內政部標售淡海新市鎮的土地,近萬坪土地被搶得精光,土地價格更是由去年每坪10萬元飆漲至每坪18萬元。當地房地產業者認為,由於土地價格攀升以及原物料上漲,預料新案房價每坪將漲至16萬元至18萬元。

經濟日報2007/07/20

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隨著休閒度假風興起,台東也成為急速竄升的不動產投資開發的新樂園。在大批外地人口進駐下,近來台東房市行情上漲三到四成。特別是民宿、餐飲、休閒產業興起,沿海一帶的不動產最受青睞。

房地產專家分析,台東外地人口購屋比例年年增加,目前比率已提升至20 %,未來將持續上升。台東擺脫人口只出不進的居住狀態,轉向開店創業、投資置產的新型態,為台東開闢另一塊房市綠洲。

品牌房仲進駐
配合大型遊樂場和五星級飯店的興建,台東的休閒度假產業和區域房市也將持續走高。這兩年,「市區租屋自住、市郊開店度假」的兩極化趨勢,正在台東形成。台東外地人口進駐購屋購地的比例年年上升,由三年前的5%大幅成長至今年初的20%。

另一個觀察指標是品牌型房仲的進駐。過去在台東街上,看不到知名連鎖房仲品牌據點,本(3)月起有東森房屋進駐設點。

在東森進駐之前,台東房仲店數25家,全都是個人自營。東森進駐台東,正式宣告台東縣市脫離「畫地自營」的傳統房仲模式,開始和其他縣市產生互動,也和消費者做更多元的房市資訊交流。

東森房屋台東地政加盟店店東馮石山表示,台東縣市的購屋型態大分為五種:市區租屋或自住、休閒產業開店創業、度假小屋退休養老、當地人投資置產賺房租,以及外來投資人置產放長線。其中最有潛力的是近年興起的休閒度假風。

度假風引人潮
馮石山說明,台東好山好水,休閒觀光業受到矚目,許多外地人投資創業,以民宿、餐飲、休閒為大宗,集中在縣市交界的沿海一帶。

以民宿為例,經常一房難求,因此市郊沿海一帶,民宿經營據點已不太好找;供給量少、需求量大,房市行情隨之看俏。

分析行情,台東公寓總價約200萬元到300萬元,每坪行情7萬元到8萬元。透天厝總價在300萬元到400萬元間,每坪單價8萬元到10萬元。別墅每戶比透天厝大約多出100萬元到200萬元。

再看路段,市中心的商業區範圍比以往大約擴增一倍,以舊火車站為中間點,東邊從中華路延伸到臨海路,西邊從傳廣路延伸到中興路,南邊從新生路延伸到漢陽路,北邊從四維路延伸到馬亨大道。至於台東市的住宅區,以火車新站周邊的重劃區為主,且幾乎都是新興道路。

資料來源:經濟日報2006/03/13

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捷運環狀線第一階段從新店民權路出發,沿途經過新店十四張、中和景平路、中山路、板南路、中正路、板橋板新路、板橋新站、文化路、民生路、新莊思源路,終點為五股工業區,全長15.2公里,沿線共設14站,其中只有1站在地下。

民眾屆時可在大坪林站換乘新店線;在景安站換乘中和線;在板橋新站換高鐵、台鐵;在新埔站換乘板南線;在頭前庄站換乘新莊線;在五股工業區站換乘中正機場線;縣民往返縣境新莊、新店、板橋、中和不必再到台北火車站,可省下許多時間。

新店十四張到五股工業區採高架,新店大坪林到十四張採地下興建,預定民國一○二年完工通車。

資料來源:中國時報
2006/12/26

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