2008年6月30日 星期一

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房貸利率能持續遞減,對於揹負重殼的房貸戶來說,確實是不錯的減壓聖品。然而,由於遞減型房貸前2年的利率,幾乎都介於3.4%至 3.7%之間,比房貸類型最大宗的指數型房貸2.8%高,對於只注重短期低利率、短期內會將房屋轉賣脫手的換屋族或投資客而言,遞減型房貸前幾年的利率偏高,較不適合這些族群。

更重要的是,房貸戶必須在前2年或前3年期間,都保持正常還款的紀錄,土地銀行個金部主管強調,由於申辦房貸時,銀行已要求房貸戶簽下「自動授權扣帳」的約定,因此,假設約定每月15日是繳款日,房貸戶最晚務必要在每月14日的下午,就把錢放進房貸帳戶中。

銀行的電腦運作時,會自動在約定的扣款日當天就扣款,一旦銀行扣不到錢,就視為房貸戶違反按時繳款的遊戲規則,次年度或下個月就享受不到優惠利率。

遠東國際商業銀行台北松江分行資深業務協理錢俊男說,選擇遞減型房貸,一定要有自制力。

年輕上班族也要為自己做好財務規劃,日常支出絕不能動用到房貸金額,才能當個繳款正常的房貸模範生。



工商時報2008/06/24




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亞洲地產報酬率逾10%
2008年06月19日蘋果日報
房產與裝潢
【賴宇萍╱綜合外電報導】信貸風暴衝擊全球,熱錢從歐美竄逃,灌注亞洲房地產市場包括台灣、香港、中國及新加坡等,《金融時報》(Financial Times)指出,亞洲房地產投資金額去年激增27%,達1210億美元(3.7兆元台幣),今年來仍持續成長,投資報酬率也持續高於全球的平均值10%。
《金融時報》引述KPMG與亞太房地產協會(Asia Pacific Real Estate Association)、富時指數(FTSE)共同發布的全球房地產投資報告指出,在次貸風暴中出走的歐洲、美國熱錢,大舉湧進前景、保值性較佳的亞洲房地產市場。

中國市場最被看好
在歐、美房市走疲之際,亞洲房地產有高經濟成長做後盾,基本面維持強健。儘管亞洲房地產無法置身信貸風暴之外,但是去年上半年和下半年的房地產投資分布均勻,不像歐美國家去年下半年突然出現大幅下滑的情況。該報告指出,中國是亞太地區房地產市場最被看好的明日之星,大筆資金持續湧入。不過日本目前依舊是亞太房地產投資主力,不僅佔亞太地區房地產交易額的一半,成長也維持強勁,風險相對較低。
亞洲房地產近年投資報酬率頗豐厚,去年包括新加坡、中國、香港的報酬率都在20%以上,高於全球所有國家的平均報酬率10%。
據《金融時報》報導指出,近來一批全球房地產基金正積極募資,幾乎都將亞洲列為重點標的,投資部位比以往更高。

私募基金擬砸千億
澳洲麥格理銀行(Macquarie Bank)旗下的私募基金部門MGPA本周推出1檔以亞洲為主的全球型基金,計劃將39億美元(1184億元台幣)資產部署在亞洲,若再加上融資槓桿,潛在投資實力高達156億美元(4735億元台幣)。
目前,該基金在新加坡、日本、中國和泰國敲定的地產投資金額已達22億美元(668億元台幣)並持續在南韓、馬來西亞、台灣和澳洲物色投資標的。

KPMG房地產報告主筆韋安祖(Andew Weir)指出,亞洲房地產資金行情不虞匱乏,目前投資業募集到的資金,還有許多尚未進場。

2008/06/24



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商業不動產概念股 外資感興趣
• 2008-06-20 工商時報
 5月成屋價格及平均來客人數同步下滑,營建類股進入多空轉折,不過,在周末包機直航與陸客來台觀光,A級辦公大樓今年租金仍有10%上漲空間;北市有推豪宅,及手中有商業不動產的建商,外資較有興趣,其中,宏普(2536)、日勝生(2547)、長虹(5534)及潤泰新(9945),是本周外資買進的標的。
 依據永慶房屋統計,第一季北市商辦市場的成交量與去年同期比大增123%;信義房屋統計,第一季A級商辦大樓成交價,也比去年第四季上漲5- 10%。
 宏普在今年4月將位於內湖文德段132及132-4等兩筆地號上的廠辦大樓,以總價15.8億元整棟賣給一家連接器大廠作為企業總部,預計處分利益約6.8億元,國內法人預估,此案對宏普約可貢獻獲利2元以上,並在今、明二年入帳。
 日勝生在台北車站商場即將在年底或明年初開始營運,加上飯店租給中信飯店營運,日勝生商業不動產租賃收入將從明年開始入帳,法人預估,每年的租金收入將可達6、7億元。
 長虹位在內湖科技園區廠辦「NASDAQ 10期」計畫在年底或明年初開始營運出租。另外,在內科附近還有一塊基地可供興建廠辦大樓或辦公大樓,加上士林地區所推「虹頂」豪宅的銷售率已達五成以上,兼具豪宅及商用不動產概念,法人看好。
 近幾年積極進行車站BOT開發及捷運聯開的潤泰新,因先前有中崙車站REITs發行經驗,後續更取得松山、南港及內湖捷運站的開發營運權,商場、辦公大樓的興建,也吸引外資的逢低布局。
2008/06/24



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房地產景氣退燒,銀行建築融資餘額連三個月減少共124.27億元,5月建築融資餘額因而降至1兆163.27億元的近半年低點,顯示建商因新推案產生的資金需求減少。

不過,銀行主管指出,建商先前推案進入交屋期,許多建築融資轉為分戶貸款,5月五大銀行新承作購屋貸款達450.44億元,是近一年高點;5月銀行購置住宅貸款餘額也因而攀升至4.7兆元的統計以來新高。

5月五家大型銀行新承作購屋貸款利率不升反降,較4月走低0.006個百分點為2.76%,是五大行庫新承作購屋貸款利率近半年首度下滑。

銀行主管指出,主要是擔心房貸放款風險走高,新授信案集中優良客戶,並提供利率減碼優惠來爭取這些風險較低的客戶。

建築融資主要是銀行對建商、一般民眾和企業自建房屋的貸款,購屋貸款和購置住宅貸款則是一般所稱的房貸。

銀行主管指出,建築貸款餘額持續下降,但房貸餘額則一路走高,顯示建商的建案交屋給民眾,成為一般房貸後,建商並沒有新增資金需求,即沒有再大量推新建案,這可能與市場預期國內房地產景氣將自高點反轉有關。

國內房市景氣觸底反彈以來,近四年銀行建築融資餘額合計增加約6,130億元,平均以每年新增1,500餘億元的速度成長。銀行建築融資餘額並在去年底首度突破兆元關卡,今年2月更攀升至1兆287.54億元的新高。

不過,3月以來,銀行建築融資餘額便持續減少。金融人士指出,國內房地產景氣確已出現警訊,銀行未來辦理相關融資,會更注意風險控管,除了部分債信較差的民眾或條件較差的房子可能貸不到錢,銀行也會用較優惠的利率吸引優質客戶以降低風險。

中央銀行昨(24)日公布,5月五大銀行新承做放款平均利率下滑0.031個百分點為2.877%,主因是周轉金貸款與購屋貸款利率下滑。

中央銀行經研處副處長林宗耀說,5月台灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行和彰化銀行新承作購屋貸款利率走低,與房地產價格緩和有關。

央行官員認為,銀行可能發現房市趨緩,所以不敢拉高利率,免得嚇跑原先想買屋的人。

銀行主管表示,現在房市的確緩和不少,6月房屋的成交件數就比5月低一些,銀行因此爭取自備款較多的客戶,用低利率換取高自備款成數,以降低風險。

【2008/06/25 經濟日報】



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鴻海集團南下高雄,最近已有更具體的行動,除了與高雄軟體園區第一期開發商國城建設訂了6500坪廠房外,更積極找地要闢建新的廠房,目前已決定先包租左營蓮潭會館100間套房做為員工宿舍,租約是3年,準備「築巢引鳳」。

鴻海集團投資高雄,承諾明年5月以前引進520名員工進駐高雄廠區,廠房部分,已與國城建設談好,要買下6500坪高雄軟體園區第一期的廠房。

國城建設董事長洪平森說,為展現南部人的熱誠,每坪單價絕對比鴻海集團自己蓋還便宜。

據了解,鴻海集團原本還要更多的廠房,但洪平森說「要留一些給我賺吧」。

根據加工出口區管理處透露,鴻海集團目前已成立一個核心小組,上周已在高雄各區勘察土地,包括小港區早先要開發的航太中心約有40餘坪的土地,台糖物流園區以及高雄軟體科學園區北側的中油用地5.5公頃都是鴻海集團想要開發的廠房用地。

洪平森並透露,鴻海集團預計在今年8月就會有50名員工進駐高雄,明年5月他預計不只520名員工,可能會達到一千名,估計會有每年1000億元的產值。

市府建設局專門委員趙志強表示,建設局及都發局允諾協助鴻海找尋適當的地點興建員工宿舍,鴻海集團的員工宿舍需地以容納3000名員工的宿舍區設定。

鴻海設定每名員工宿舍面積是6坪,3000名員工總樓地板面積需求是1萬5000坪到1萬8000坪之間,至於興建宿舍地點暫不設定在南高雄或是北高雄,都發局及地政處已列出可利用的土地清單,將提供鴻海集團參考,如果有用地取得的困難度,市府會協助化解。

【2008/06/25 聯合報】



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鴻海集團南下高雄設廠已產生群聚效應,目前高雄軟體科學園區廠商已到位近8成。

昨天合作金庫及中山大學育成中心進駐,開發商國城建設董事長洪平森形容這是「錢來了,人到了」。

昨天參加見證的高雄市長陳菊歡迎合作金庫與中山大學育成中心入駐高雄軟體園區,並說市政府會全力配合,設單一窗口協助簡化申辦流程。

合作金庫總經理陳安雄參與簽署儀式,表示十分看好這個投資開發案,才會在三年前就由合作金庫主辦向其他銀行聯貸13億元,給國城建設開發,未來他還預估進駐後會成為合作金庫企業金融的主要據點之一。

中山大學校長張宗仁表示,這是中山大學首次在校外成立創新育成中心,中山大學會全力為區內及周邊資通訊廠商,提供更便捷的技術轉移及產學合作等服務。

洪平森說,目前高雄軟體科學園區已有47家業者已獲得經濟部加工出口區管理處核定,6月底將完成近100家的簽約,園區完成進駐可提供5000個就業機會。

【2008/06/25 聯合報】



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鴻海集團南下高雄設廠已產生群聚效應,目前高雄軟體科學園區廠商已到位近8成。

昨天合作金庫及中山大學育成中心進駐,開發商國城建設董事長洪平森形容這是「錢來了,人到了」。

昨天參加見證的高雄市長陳菊歡迎合作金庫與中山大學育成中心入駐高雄軟體園區,並說市政府會全力配合,設單一窗口協助簡化申辦流程。

合作金庫總經理陳安雄參與簽署儀式,表示十分看好這個投資開發案,才會在三年前就由合作金庫主辦向其他銀行聯貸13億元,給國城建設開發,未來他還預估進駐後會成為合作金庫企業金融的主要據點之一。

中山大學校長張宗仁表示,這是中山大學首次在校外成立創新育成中心,中山大學會全力為區內及周邊資通訊廠商,提供更便捷的技術轉移及產學合作等服務。

洪平森說,目前高雄軟體科學園區已有47家業者已獲得經濟部加工出口區管理處核定,6月底將完成近100家的簽約,園區完成進駐可提供5000個就業機會。

【2008/06/25 聯合報】



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2008年6月5日 星期四

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行政院主計處日前發布,今年1至3月受僱員工平均實質經常性薪資為3.4萬元,較去年同期負成長1.87%,為歷年最大跌幅。

台灣房屋首席總經理彭培業開門見山的表示,其實目前民眾買不起房子,最主要因素還是因為國家整體經濟問題嚴重,公司行號不賺錢,導致上班族薪水一直無法增加,對於購屋當然是遙不可及。因為,收入多寡一向是購屋者決定是否購屋的重要關鍵,然而所得偏低無法拉高,造成購屋者購屋的痛苦。

面對居高不下的房價,消費者又該如何撿便宜屋?彭培業建議,可從以下原則著手:

一、挑大型公園旁,以政府公共建設替代住家公設

住宅附近有大面積綠地、公園,就挑選公設比較低的中古屋,才不會增加購屋虛坪負擔。因為從2005年7月新建築法規上路後,規定八樓以上大樓必須設計雙逃生梯,使公設比節節增高,許多新大樓公設比攀升到30%以上;換言之,權狀面積50坪的新大樓,室內面積還不到35坪,在購屋時無形中買入許多虛坪,居住空間因此變小了。

以大台北地區而言,若距家中100公尺內有大安森林公園、國父紀念館、河濱公園、中正紀念堂等大型公共空間,建議挑選舊公寓或舊大樓,公設比較低,不但享受室內空間較大的好處,又可運用政府蓋的大型公共設施來做休閒活動,就不必買公設比較高的新大樓,以及還要負擔高額的公共空間管理費。

二、大馬路巷內找、稅費負擔較低

距捷運站200公尺內,位於巷弄中的陳年舊屋,房價較低,又可享受同樣的生活機能,最重要的是比起大馬路邊,巷弄間房子還可享受較低廉的房屋稅、地價稅。例如:忠孝東路三段與安東街附近,距忠孝東路SOGO商圈走路5分鐘的路程,仍有一坪35萬到40萬元的舊公寓,比起忠孝東路三段大馬路上國泰建設蓋的30年舊大樓1坪要價50萬元以上還低,在這些精華路段的巷子中找,仍有超值便宜的經濟屋。

三、與豪宅為鄰,享受房價拉抬效應

信義計劃區外圍的虎林街,與豪宅群聚的松德路只有一條馬路之隔,每坪房價僅40萬至45萬元,生活機能一樣好,不必堅持進駐每坪房價逾百萬元的豪門大宅。另外,新板特區內豪宅建案一坪45萬至55萬元,但隔一條馬路新版特區外的公寓,1坪才25萬至28萬元。

永慶房屋統計,目前台北市屋齡30年以上老公寓的平均總價約在1,000萬元左右,但20年以內的一般住宅平均總價則超過1,700萬元,其間價差高達700萬元,雖然老公寓總價較低的主要原因是產權面積較小所致,但老公寓的公設比較低,室內實際使用面積會大過同產權坪數的20年以內一般住宅,尤其是在大安區、中正區等豪宅熱門推案地區,新成、預售屋動輒超過3,000萬元,選擇購買老公寓,可說是入主市中心精華地段進可攻退可守的好標的。



經濟日報2008/06/03




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2008年6月4日 星期三

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台北市內精華區土地一地難求,在國有土地釋出量愈來愈少,且標售價格也節節高升之下,都市更新儼然成為當前建商取得市中心區建地最佳管道之一,連帶使得台北市的老公寓身價鍍金。

永慶房屋代銷事業處協理王財旺表示,95年元大建設標得中華路的商業區國有地時,容積單價約為每坪50.3 萬元,而在96年國泰建設則以容積單價每坪75.8萬元標下杭州北路的商業區土地,欣隆建設也以每坪95.7萬元的容積單價標下寧波西街的住宅區土地,到了今年,達聯建設更以打破中正區容積單價紀錄的每坪111.7萬元,標下新生南路巷內的住宅區土地,在土地取得成本節節高升的情況下,建商莫不尋求其他土地取得管道,而都市更新由於具有容積獎勵的誘因,因此成為當前建商取得市中心區建地最佳管道之一,而隨著都市更新的熱門,台北市精華地區的老公寓交易也愈來愈熱絡。

依據永慶房屋的統計,台北市屋齡30年以上的老公寓目前的平均單價約在每坪38萬元左右,平均單價自92年以來累積漲幅已達53%,且歷年的平均單價均較屋齡20年以內的一般住宅產品高,王財旺表示,台北市的老公寓之所以單價高,主要是因為土地持份較高的緣故,以一般六層樓的老公寓來看,30坪的老公寓土地持分大約有7坪左右,而目前一般30坪的電梯大樓的土地持分約在三、四坪左右,在寸土寸金的台北市,三、四坪土地的差異可能就是四、五百萬的價差,加上未來都市更新改建後的土地持分愈高,可以分回的樓地板面積就愈大。

另外若從總價來看,目前台北市屋齡30年以上老公寓的平均總價約在1,000萬元左右,而20年以內的一般住宅平均總價則超過1,700萬元,其間的價差高達700萬元,雖然老公寓總價較低的主要原因是產權面積較小所致,但由於老公寓的公設比較低,室內實際可使用的面積會比同產權坪數的20年以內一般住宅大,尤其在大安區、中正區等豪宅熱門推案地區,新成屋、預售屋動輒超過3,000萬元,選擇購買老公寓可說是入主市中心精華地段進可攻退可守的好標的。

王財旺建議,政府政策作多的區域、新、舊屋價格差距愈大的區域都是可以優先選擇的地區,而物件方面,產權愈單純、現有容積愈低而法定容積愈高的物件,愈適合介入等待都市更新開發後的獲利。


經濟日報2008/06/04



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民眾若有修繕房屋貸款需求,除了考慮銀行自行推出的修繕貸款,內政部的「住宅補貼」方案也提供民眾修繕貸款額度,而且該貸款利率先前於5月中旬調降,現行利率較各銀行的方案低了2至4個百分點。

依內政部住宅補貼方案,民眾若符合第一類弱勢族群的條件,房屋修繕貸款利率為2.132%;非第一類條件的貸款戶適用的利率為2.707%,和購屋貸款相同。不過,修繕貸款可貸額度最高僅80萬元,低於購屋貸款最高220萬元的可貸額度。

此外,銀行實際承作時,可能會視本身貸款政策調整貸放額度,像是有些行庫會以客戶在銀行辦理房貸金額的兩成,做為修繕貸款核貸額度上限,所以房貸戶真正可貸到的額度可能低於80萬元。

行庫主管指出,96年度的內政部住宅購屋修繕貸款,主要由台銀、土銀、合庫銀、華南銀、一銀、台企銀、稻江銀和另外三家信合社辦理。

之前有民眾在其它銀行申辦房貸,但因有整修房屋需求,跑來向承辦銀行表示要辦理修繕貸款。銀行主管指出,因為作業成本的關係,銀行會要求民眾把房貸搬家至自家行庫,否則可能不接受民眾只辦理修繕貸款;由於房貸轉貸成本至少要1萬多元,多數民眾通常不會同意轉貸。

有鑑於此,內政部日前同意,沒有承辦住宅補貼方案的銀行,也可以辦理修繕貸款,利率比照承辦銀行。

銀行主管提醒,即使是一般民營銀行的房貸戶,如果有修繕貸款需求,也可以和銀行談談看。一般來說,銀行為了避免客戶房貸搬家,通常會同意讓舊貸戶辦理修繕貸款。

至於銀行自行推出的房屋修繕貸款,額度較高,可達數百萬元,但利率也會較高。例如台銀的房屋修繕貸款目前利率為4.368%至4.768%,一銀則為3.39%到6.19%,利率均高於內政部的方案。

行庫主管指出,申貸內政部的貸款方案有條件限制,包括貸款前要拿出直轄市、縣〈市〉主管機關核發的「修繕住宅貸款利息補貼證明」,貸款後還要檢附修繕前後的照片給承辦銀行備查;至於銀行的貸款則視貸款戶提供的房屋擔保品決定貸款內容,而且貸款後,銀行通常不會去追蹤客戶是否真的把錢用於整修房屋。



經濟日報2008/06/04




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隨著物價波動,民生物品價格往上拉,最近房地產出現「強迫型購屋族」,意即原本不想這麼早買房子的消費者,在預期心理影響下,提早出來看屋。

尤其總統選後,此現象更是出現在首購族及換屋族群,年齡大約只有20幾歲到30歲左右,他們購屋鎖定每坪單價15萬元以下的房子,包括台中市南區、北屯、西屯靠近中科附近,都出現明顯成交戶。

整體來看,台中市七期及八期重劃區房市,依舊是目前較熱絡的區塊,土地價格持續飆高。早期台北客主要鎖定中港路兩旁,但在台中市政府的市政規劃下,七期、八期已成為北客購屋的新選擇,還有捷運綠線即將開工,11期重劃區也成為受矚目的區塊。

近期鋼筋等原物料持續飆高,建商態度轉趨觀望,遲遲不敢推案,就怕成本提升無法負擔。我認為建商可採先建後售方式,讓所有成本有效控制;且現今原物料充足,亦可先預購鋼筋等大型鋼鐵,抑制建築成本的提升。

展望未來,台中房價仍會緩步走升,南區單價上看16萬元;未來在捷運綠線的規劃下,原本對外聯繫較弱的11期重劃區,預期可達18萬元,10期及九期亦有補漲空間,每坪上看13萬元。

至於金磚四區中,七期重劃區將逐步站上50萬元的價格;八期重劃區會到25萬以上;而中部科學園區周邊也上看15萬至16萬元,消費者可依需求及預算,作好購屋的規劃。


經濟日報2008/06/04




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新竹市稅捐處擴大便民服務,明天起聯合戶政、地政、監理機關共同推出「四合一」全國首創便民措施,民眾未來前往戶政事務所辦理姓名、戶籍遷移手續時,可一併辦好稅捐、地政、監理等資料變更。

推動「四合一」新措施成功上路的新竹市稅捐處長林惟鈞表示,以往市民到戶政事務所辦理姓名、戶籍遷移手續時,還要四處奔波於各機關間,才能辦好稅捐、地政、監理等資料變更,不但耗時沒有效率,還要負擔交通油料支出,在炎熱夏天及油價高漲的今天,實在是很煩人。

為此,該處特別邀集戶政、監理及地政等單位開會研討,決定摒除本位觀念,克服電腦系統相容問題,達到四合一的服務模式。

明天起,民眾只要在戶政事務所申辦「遷入登記」、「住址變更登記」、「更改姓名」時,填寫申請表,就可一次辦好申請變更所有新竹市土地、房屋的稅籍資料(姓名、稅單投遞地址)、地籍資料之住址、使用牌照稅稅單投遞地址變更及駕、行照地址變更,達到一次收件,全程服務功效。

便民服務創意特多的新竹市稅捐處,曾連續七年獲行政院考核為全國稅捐機關第一名,另多次獲中央頒發服務品質獎。市稅捐處首創土地增值稅、契稅、印花稅、房屋稅及地價稅等網路線上申辦服務,全程免到稅捐處洽辦措施,也成為各縣市仿效學習的對象。


自由時報2008/06/04



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負利率時代下,房地產市場來說有利有弊,站在保值角度來看,不動產投資比率通常會增加,以對抗通貨膨脹。但總體經濟不佳,房價很難大幅攀升。

台灣工銀資深經理黃存知說,無論就投資者及建商等角度,對負利率的看法較正面。但就台灣八檔不動產REITs而言,目前仍多處於折價狀態,僅有一檔處於溢價,台灣受限投資標的無法全球化投資,可享有其他地區不動產增值的利益,未來應仍會處於折價狀況。

本國銀行目前的房貸授信上平均逾放比率約為1.8%,住宅類約僅為1.4%,整體而言,銀行已經有相當不同的應變能力,如果台灣房地產有特別的變化,對於地區性銀行的影響,恐怕遠大於其他類型銀行。

東華大學管理學院院長吳中書說,台灣不動產產業將隨著美國次級房貸事件的後續衝擊、國際石油與原物料價格走勢、國際經濟情勢的演變、與兩岸政經局勢的發展與互動等幾個層面而變動。

特別在核心物價上面的可預期通膨壓力,有相對保守貨幣政策,對於景氣復甦恐會有延遲現象。由經濟變動與房地產的關連來看,以台灣的歷史經驗來看,房地產真正上漲時並非是經濟最好的狀況,真正因素恐怕是預期心理;未來台灣經濟發展動力將會由內需代替出口,房地產分配將會隨地區品質好壞有更明顯的區隔。

政大經濟系教授林祖嘉教授指出,台北市房價泡沬化可能不如預期嚴重,但仍應特別小心,但現階段財富分配差異造成M型社會更為擴大,房價如果再更擴大,會讓社會更不平衡。

林祖嘉指出,目前房價上漲與品質提升有相當大的關聯,應扣除這一部分後再分析房價。目前總體經濟環境不佳,似乎不會導致房價大漲,住宅市場卻是相反局面,可能是忽略了對於房價有重要影響的因素,特別是潛在的過度預期,更會造成非理性房價上漲,但整體而言,短期內,房價應不會過度上漲。

【2008/05/26 經濟日報】



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520檔期的基本面只有馬英九上台,實質面全部都還沒改變,加上預售屋不能馬上住,如果此時可以不買,建議先戒急用忍、觀望一陣子再說,如果非買不可的人,建議先到附近的仲介詢問行情,從中古屋行情回推預售屋市場,心裡有個譜,才不會吃悶虧。

對於此時非買不可的人來說,還是有很多區位上的選擇,但現在建商普遍姿態滿高,價位很硬,除非是要急買,不然儘量用時間換取低價的空間,因為現在價位已反映到未來政績兌現的價格,現在最大的風險就是高檔進場的價位風險,消費者討不到什麼便宜。

非買不可的人,此時當然還是要看屋,但儘量多觀察價位、多看幾個案子,如果能跟附近的仲介詢問行情更好,可以了解建商開價是否為合理行情,雖然仲介賣的是中古屋,但比較能反映這一、兩年的行情變化,由消費者自行判斷房價的上漲幅度能否接受,再去跟建商議價,以免聽信代銷的片面之詞,容易陷入建商的「造價運動」行銷手法而吃悶虧。

2008/05/23 聯合報



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民眾對於選後兩岸政策路線開放有信心,讓原本觀望的買方,看好台灣房市的信心有提振的效果,為2008年房市帶來正向的影響。而一直受投資者喜愛抗通膨的最佳商品,就是不動產,房仲業者表示,選後最具增值空間的房地產商品包括商用不動產、豪宅、知命或精華地段商圈店面。

兩岸知名指標豪宅 漲幅逾20%

信義豪宅協理吳銘鴻表示,隨著新政府520即將上任、兩岸三通以及陸資開放的議題持續發酵,已成為這股房地產市場上最大的推升力量,其中豪宅市場表現更是欲罷不能,不僅預售豪宅推案相繼創下區域新高紀錄,中古豪宅市場也因賣方普遍看好後市而惜售的影響下,身價跟著水漲船高,許多具有兩岸知名度的指標性豪宅,都晉升為每坪百萬的俱樂部一員,漲幅達20至25%不等。

根據信義豪宅成交資料分析,台北市2008年第一季豪宅市場成交平均總價與去年同期比較成長9.54%,成長將近一成,若與前期2007第四季比較,更高達34.1%的成長率。儘管去年年底曾因美國次級風暴的影響,經歷一小波的回檔低迷,但隨著總統大選順利落幕、兩案三通直航議題發酵以及馬政府之新財經內閣逐步成型等諸多利多因素激勵下,讓2008年第一季的台北市豪宅市場氣勢如虹,一掃去年年底的陰霾,相信520後豪宅市場也可望隨著經濟穩定與景氣提升,持續成長。

松山、內湖、南港 交通便利台商愛

21世紀不動產台灣區加盟發展部經理林祐平表示,目前交通便利性仍為消費者購屋的主要考量,尤其是鄰近區域附有公園綠地或是優質學區。另外,松山、內湖、南港區則為兩岸三地的台商集散地。松山區鄰近松山機場,無論到台灣的北、中、南部或是國外都很方便。

21世紀不動產台北民生加盟店店長唐自強說,民生社區內有28至29個公園綠地,林蔭巷道規劃寬敞,且為具有優良口碑之學區,附近還有長庚醫院,未來捷運民生汐止線也會經過,預期松山區房價後勢看漲。

內湖區有捷運內湖線貫穿內湖科學工業園區聯絡整個大台北盆地,而南港區,除了捷運連接機場的交通網絡,又有南港軟體工業園區和南港貿易展覽中心提供大量的就業機會及商機。南港目前正處於發展期,許多重大建設陸續完成,預估未來仍為南港的天下。

萬華老社區更新 後市效益大

台北市房價居高不下,現在萬華區的房價為相對低點,且為台北市中心裡最便宜的,目前正是提早卡位的好時機,未來都市更新計畫所帶來的效益,預期將能有效改善萬華區的生活環境。至於位居偏遠的文山區則是房價市場波動原理下漲幅較緩慢的一區,房價仍為台北市中心相對低點。

針對想置產投資的民眾,21世紀不動產忠孝101加盟店店長權啟明表示,以長期布局來看,若是手頭資金充裕,仍建議應以物件座落位置、保值、增值潛力為優先選擇條件,台北市中心─信義區的房價之所以居高不下,正因皆具備以上條件,以致於信義區的房地產一直都是需求大於供給。

建議單身上班族可以擇捷運沿線而居,具備交通便利性的物件貶值不易未來也較容易轉手,或是選擇鄰近捷運、公車站牌的物件,約步行10至15分鐘左右,通常此類物件價格稍低但生活機能不受影響。若是雙薪家庭,則可以考慮較便利的生活機能,或為未來提早作準備,選擇口碑好的優質學區。

如果家裡有銀髮族,則可以選擇公園綠地以供休憩養生或是鄰近醫療便利之區域。



經濟日報2008/05/21




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房市推出首見520新檔期,但房地產業者昨天形容,現在住宅市場買氣逐漸冷卻,雖然整體市場還是趨向樂觀,但不會再有爆量買氣,就算是普遍看好的商用不動產也不會這麼快反應。

台灣房屋首席總經理彭培業認為,520後,如果陸資外資進來,對房市整體信心支撐有一定幫助,他強調,不會全台房地產齊漲,民眾不用擔心陸資進來會帶動房價上漲。他評估,市場要被炒作至少要有5%被影響,目前台灣大約有740萬戶住宅存量,至少要買到35萬戶才有可能影響整體市場,幾乎是不可能的。

住商不動產研究室主任徐佳馨指出,未來短期內價格可能會略有調整,價格拉得過高的物件,會稍稍鬆動,但買方可能還是會處於觀望,成交量不可能再像大選前後一般。

信義房屋不動產企畫研究室主任蘇啟榮認為,新政府上任的利多都已經提前反映了,520應該還是一個持平的狀態,尤其住宅市場應該會回歸理性,就算兩岸政策實現,主要會明顯帶動,應該是商用不動產。

第一太平戴維斯總經理朱幸兒說,商用不動產成交量不會在520反映,市場也不可能像現在僵持不動,買賣雙方價格認知的落差,未來勢必會有一方讓步。

永慶不動產商仲部協理黃增福表示,目前市場開出的價格使得投報率不如買方預期,但還是看好三通後,企業在台灣駐點需求,帶動租金上漲,如果新政府在520就職後有更明確的兩岸政策,還會帶動一波買氣。

【2008/05/16 聯合報】



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5月全台新成屋平均房價出爐。房仲業者調查,台灣房價最高的台北市,新成屋每坪平均房價為60.4萬元,較全台平均的14.8萬元高出四倍;若與新成屋房價最低的雲林縣相比,台北市新成屋平均房價為雲林縣的8.2倍。

北區房屋昨(15)日公布,5月全台新成屋平均房價為每坪14.8萬元,年成長率達14.7%;中古屋平均價格10.8萬元,年增率12.5%。若與國民所得成長率僅2.3%相比,民眾所得跟不上房價漲幅。

北區房屋總經理彭培業表示,民眾仍可藉由購買高附加價值的「經濟屋」做不動產投資增值。

彭培業分析,北區房屋定義的「經濟屋」,並不是只有低價,還須具備經濟實用、快捷通勤、精算投資、超級學區等優勢。彭培業建議,可挑選舊公寓或舊大樓,花點錢裝潢居四、五十坪大的空間,遠比買新大樓花的錢少,又可享受大空間;而旁邊還有政府興建的大型建設,這就是經濟屋的買屋策略。

【2008/05/16 經濟日報】



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富豪買房子,除了自住需求與彰顯身分外,最大的好處是可以節稅,所以有錢人買豪宅一點也不手軟。其實,擁有一間店面,可節稅的空間更大,尤其是店面的評定現值與市值差距最大,而且還能當包租公收租,效益最高。
  勤實佳會計師事務所所長林敏弘表示,房屋稅並非以購買市值估算,而是依房屋評定現值及土地公告現值來計算。通常,二者相加都比市值小,所以繳納的房屋稅相對較少。而豪宅市價愈高,差額就愈大,可節省的贈與稅就愈高。
  所以,對大戶而言,與其送給兒子大筆現金,還不如拿錢買豪宅送給兒子。舉例來說,一位企業家打算在兒子新婚時,贈與2億元的現金,若按照贈與稅法,企業家贈與兒子的2億元現金,應課徵贈與稅,課徵計算方式是用2億元扣除111萬元的免稅額,再乘上50%的稅率後,總計必須繳納9,944.5萬元的贈與稅。
  但如果不直接贈與現金2億元,而是將2億元購買豪宅來贈與兒子,所課徵贈與稅的標的,就是以房子的評定現值及土地的公告現值為基準,房地產人士說,這個價格通常是市價的6折左右。
  依此估算,2億元的豪宅打6折,則是1.2億元,也就是說,以此換算課徵贈與稅為5,944.5萬元,與直接贈與現金的方式相較,買豪宅足足可節省下4,000萬元的稅款。
  而店面的評定現值與市值差距更大,是最被嚴重低估的房地產類型,因此更有節稅空間。
  林敏弘以位於忠孝東路四段、復興南路口的三角窗店面「雄獅旅遊」為例,因房屋的評定現值是以整棟樓為評判基準,並不會因為是一樓店面而有增值效果,所以儘管雄獅旅遊已具備高達近3億元的市值,但以土地公告現值及房屋評定現值計算下來,可能只有3,000萬元,燙金店面嚴重被低估。
  而擁有店面還能賺到租金,當個安穩的包租公,買豪宅真的是不如買店面。



中國時報2008/05/21




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