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2007年8月1日星期三

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隨著高鐵通車，高鐵車站特定區地價也持續上揚。其中，5大特定區中的嘉義太保高鐵特定區地價漲幅最低，隨著故宮南院的動工與長庚醫院1期主體工程完工，投資潛力提高。嘉義在地建商宏都建設（5523）看好未來潛力，近月投資3億元，標下台糖在太保的2494坪及1721坪的土地，積極推出新案。逢低進場這2筆標下土地將在7月推出總戶數共140戶的透天別墅及店面，總價600~1500萬元，平均取得土地成本約每坪7.2萬元。宏都建設執行長張耀仁表示，除了板橋和左營站外的5大高鐵特定區中，青埔和六家站因距台北近、開發進程較快，地價和房價的漲幅也較大。地價每坪不到10萬隨著高鐵通車和區域發展成熟，板橋新站特區近期預售房價均以突破每坪40萬元大關，5大特定區中開發進度最快的竹北六家，預售推案房價也達每坪16~20萬元，由於人口密度提高加速加發時程，近年特定區房價漲幅遠大於所在行政區的漲幅。據北區房屋統計，六家站土地價格已較10年前漲了74.3倍。嘉義太保縣治重劃區4年的房屋供給戶數僅約1500戶，房屋供給與人口都呈現逐年成長，雖然不少台北投資客南下尋覓不動產標的，但太保投資客層多仍與嘉義有地緣關係。張耀仁表示，由捷運經驗來看高鐵，特定區面積最小僅35公頃的的嘉義太保，加上周邊縣治1~2期重劃區，總沿伸面積達1900公頃，加上長庚和南故宮的開發，使地價每坪不到10萬元的太保，變得格外具競爭優勢。因此指標案「磐石」及未來推出的新案，日前也和上的中資代銷公司同策廣告洽談合作。宏都轉投資持股50%的宏都阿里山公司，預計2年後開始營運，其中外界不看好阿里山鐵道部分，將導入新規劃以求有機會損益兩平。預估包括阿里山飯店及北門車站的營運，全案每年貢獻每股1元以上獲利，張耀仁笑稱：「宏都將成為全台唯一經營鐵道的上市櫃公司」。宏都引進瑞信入股今年宏都營收上看17億元，營建事業每年貢獻每股2.5~3元的獲利，使宏都發行3億元可轉換公司債進度順利，外資機構瑞士信貸可望認購7成，以此推估轉換後，取得宏都近1成股權。蘋果日報2007/06/05

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「台北居，大不易」，隨著台北都會區的房價跟隨土地飆漲風潮而水漲船高，以往熱門的房屋買賣戰區也跟著「位移」到郊區。以今年最新出爐的二○○七年上半年台北市縣中古屋熱銷區域排行榜來看，向來穩坐熱門區域龍頭寶座的大安區，因為房價太貴、而嚇跑不少買家，今年竟意外跌落到前三名榜外、屈居第四，取而代之的是文山區首度坐上台北市熱門區域榜首寶座；台北縣則由新莊市擠下中和市，成為購屋人氣最旺的冠軍區域。房子「叫好又叫座」，向來被視當地區域發展、生活機能強度的指標；更重要的是，房屋買賣市場的流通性要高。因此房屋仲介業最近除了把一般認知的交易撮合速度（成交流通天數）之外，銷售率（買賣成交比例）、以及交易量（成交件數），當作衡量該區房屋是否熱賣的重要指標外，也開始根據這三項指標，進行綜合評比。根據信義房屋不動產企研室最新出爐的二○○七年上半年台北縣市各區房屋熱門排行榜發現，台北市、縣在房價邁向近十年來新高點之際，熱銷區域也明顯大「洗牌」。上半年台北市熱門排行前幾名的競爭最為激烈，文山區首度奪得冠軍，中山、內湖區則分列北市熱門的二、三名。頗令信義房屋跌破眼鏡的是，向來在熱門區域冠軍的大安區，今年上半年竟意外掉到前三名外，只有排名第四。信義房屋企研室主任蘇啟榮分析，文山區在去年同期是排名第四，今年一舉超越內湖、中山以及大安區，躍居台北市最熱門區域，主要是因為文山區房價漲幅相較其他區域小，成為想住「台北市門牌」、但是又不想負擔市中心高房價的購屋族群的購屋首選。最近兩年台北市重心明顯「東移」，也使得南港有爆紅的跡象。根據調查，過去南港向來被購屋人排名在熱門區的中後段；但近年來南港房價蠢蠢欲動、且銷售率也逼近全壘打，成為市場的一顆明星。台北縣今年上半年熱門區域排名也明顯大洗牌，向來高踞熱門榜首的中和市，今年被新莊市擠下、屈居第二。這與新莊近年來商業發展迅速，腹地完整且可供開發，成為縣政府屬意的重點發展區域有關，因此帶動近半年新莊地區的買氣，迅速竄升人氣買氣最旺的第一名。蘇啟榮表示，今年台北縣市的熱門榜首，可謂長江後浪推前浪，許多新秀紛紛冒出頭。部分區域退位的主因，不是因為交易規模減縮；而是流通天數拉長、或銷售率下滑，但關鍵原因都是因為區內房價明顯上揚，讓買方怯步所致。工商時報2007/07/09

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八德123鄰里、大溪埔頂等4處市地重劃區抵費地標售，廿六日開標結果順利標脫29筆，縣府進帳4億餘元，得標總金額超出底價3千多萬元，標脫率依面積計算過半超出預期，顯示縣內房地產呈現榮景。縣府這次標售包括大溪埔頂、田心子、楊梅四楊梅及八德123鄰里等4處市地重劃區50筆抵價地，總面積2.1139公頃、總底價7億餘萬元，除八德123鄰里新加入標售外，其餘3處重劃抵價地為再次標售。投標熱絡標脫29筆標售之前，儘管不少民眾反應底價太高，恐影響大家投標意願，結果投標熱絡情況遠超出預期，縣府共收到有效標封84封，其中2封為廢標，開標結果計標脫29筆、面積1.0621公頃土地，標售總金額4億689萬餘元，較原底價3億7千多萬元多出3千5百餘萬元，標脫率依抵價地面積計算達5成以上，承辦單位深表滿意。桃園地利前景看好備受矚目的八德123鄰里市地重劃區抵價地標售，26筆土地中標出17筆，投標人數最多為中路段2733地號，計有10人競標，單筆土地投標金額最高為八德同福段527地號，金額5,026萬餘元。地政局承辦單位正加強整理得標資料，將儘速開具繳款單通知得標人分期繳納，俟得標人繳清價款後，立即辦理產權登記手續。承辦的地政局重劃課長劉瑞德表示，桃園因是國家大門中正機場所在，加上緊鄰大台北都會區及天然災害少，最適合生活居住，這次重劃抵費地標售熱絡，顯示縣內房地產仍是一片榮景。資料來源：中國時報2006/04/27

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ING安泰報酬率7% 外資獵地跨出北市壽險業投資國內不動產再添一樁，ING安泰人壽昨日宣布，以30億元買下桃園敏盛醫院大樓，並以20年長期租約「售後回租」給敏盛醫院，預估出租報酬率達7%，高於一般商用不動產，為亞洲首宗醫療大樓「售後回租」交易。總計今年壽險公司投資商用不動產已逾百億元，後續還有約800億元資金伺機而動。精華地段這棟屋齡8年擁有600個床位的醫療大樓，早期敏盛投資約35億元興建，位在桃園市中正藝文特區附近的精華地段。這次敏盛為了加強在醫療本業投資而處分，據了解，1年前敏盛以26億元求售經國院區，直到前天晚上才以30億元成交。仲量聯行投資買賣部協理陳俊逸表示，這顯示近年房市復甦，外資機構在台北市商用不動產購買成本提高，獵樓範圍移向台北市以外的優質標的拓展。壽險公司搶購商辦這次交易總面積包括地面22層（4萬4558平方公尺），及地下7層含340個停車位（3萬4225平方公尺），範圍只針對不動產部分，不包含醫院營運及設備，也沒有額外業務方面的合作。 ING安泰人壽總經理韋立俊表示，該交易創下亞洲區醫院售後再回租的首例，投資報酬率將比傳統不動產投資還高。另外，ING Real Estate亞太地區首席總監李博特（Robert Lie）表示，雖然醫院並不是一般傳統不動產的投資標的，但ING研究調查顯示，台灣的醫療相關產業的發展相當穩定且健全，因此，該交易將可帶動收益型不動產的新契機。 800億資金等著進場此次售後回租給敏盛醫院，估計在考量各種風險因素，租金換算投資報酬率高達7%。陳俊逸表示，安泰投資考量風險包括單一承租戶、特殊使用用途、非位於台北地區、流動性較差及醫院營運等風險，所以換算投資報酬率較高。據統計，今年包括ING安泰人壽、國泰人壽、富邦人壽、及南山人壽等公司，投資國內不動產已砸逾百億元，但全部集中在商用大樓。一家壽險公司投資長表示，除了不動產本身增值空間以外，壽險公司也希望賺取商用不動產出租報酬，目前各公司評估出租報酬率約在4~6%。總計國內壽險公司已投資逾3000億元資金在國內不動產，今年至少仍有800億元，將伺機加碼，但仍以商用大樓為主。蘋果日報2007/04/19

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資料來源：經濟日報2006/08/28
中科效應持續發酵，不但促使中科周邊土地上漲，也帶動水泥缺貨、工資上揚，營建業苦不堪言。台中市建築開發公會理事長王忠正預告，高房價時代即將來臨，兩年內台中房價每坪將從16萬元起跳。王忠正指出，長期以來，消費者對台中房屋預售均價均認為自11萬至13萬元起跳；但今年以來，這種房價已經找不到。美術館特區突破20萬元單價關卡，連其它區域首購產品，也都從14萬、15萬元起跳。值得注意的是，中科三期后里園區開發工程最近積極展開，力晶后里新廠正在趕工、中華映管預計10月建廠；友達后里新廠尚未完成土地變更，但相關工程發包作業已做好準備，導致中部的水泥多被預訂一空，工資也大幅上揚。業者指出，目前品質最受肯定的某水泥大廠，卻出現缺貨窘境，建商沒有預約或案量規模不大，根本叫不到貨。另外，板模工、水電工及綁紮工，每日工資已達到2,000至2,500元，比去年同期平均上漲約300元。王忠正表示，友達中科新廠三年前建廠時，中部建材及工資曾出現一次巨幅波動，中科周邊土地陸續上漲二至三成；如今后里園區啟動，后里、豐原附近土地水漲船高，地主更是惜售，再度造成營建業界恐慌。稍早，台中縣政府標售縣議會土地，以每坪24萬元價格標出，這筆土地荒廢多年並多次流標，外傳標下土地的建商，是在豐原一帶深耕多年某建設公司；另外，興富發建設最近也買下豐原復華醫院現址土地，準備推案。中部房市買氣持續升溫，順天建設在五權西路規劃的「順天仰德」大樓住宅案，規劃43戶大坪數豪宅，每坪單價25萬元，尚未公開就售出近30戶；國產局上周標售台中多筆土地，成交價也都高出底價70%至一倍。鄉林建設總經理魏嘉銘表示，被視為「台中信義計畫區」的七期新市政中心，目前大樓豪宅平均單價已突破30萬元，並向40萬元關卡逼近，極具指標意義。中科效應持續擴大，加上土地與營建成本居高不下，台中房價勢必持續挺進。

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2007/04/26 形象商圈奏效中平路金店漲3成「人流帶來金流」向來是店面投資的主要考量，火車站人潮匯聚，除了台北火車站外，桃園、中壢火車站商圈因發展成熟，商圈店面市場相當活躍。桃園火車站店面多為老地主持有，市場價格較穩定，適合中長期投資；中壢火車站近2年啟動街道改造，部分市容煥然一新，店面行情水漲船高。滾滾人潮桃園距台北近，除了既有的台鐵、中山高外，高鐵的通車效應吸引不少台北客趨之若鶩。信義房屋桃園區主管楊良堅指出，以30坪透天店面為例，桃園站附近的成交價格平均只有台北的1/2甚至更低；而台北店面動輒3、5千萬元，報酬率也不過4~5%；在地緣近、成本低的優勢下，吸引不少台北客來「挖寶」。桃園車站店面惜售信義房屋桃園成功店店長王傑民指出，桃園站前以中正路、復興路一帶的衣蝶、遠百及統領3大百貨商圈，店面行情最高，客源多為通勤上班族及學生；去年底，中正路上一宗地坪39坪、建坪106坪的透天店面，成交價突破1億元，消息一出，讓房東更加惜售。王傑民表示，桃園站的店面多為舊地主持有，無房貸壓力，租金議價空間較大。除SARS期間外，近10年中正路店面行情溫和成長，出租報酬率平均5~6%。中壢站店面依區段條件，售價落差明顯，鄧文耀表示，中正路部分店面地坪百萬元，到了中美路接近中正公園一帶，平均價格僅60~70萬元，隨著區段差異，租金報酬率也從4~7%不等。長期投資收租穩定中壢站前的中平路多以3C、飾品店面為主，不少學生、外勞都是潛在客源。近年統一招牌、鋪設人行步道及電纜地下化後，中平路成為站前形象商圈。永慶不動產中壢市公所加盟店店長鄧文耀指出，整建後的中平路店面行情平均有2~3成的漲幅，部分20坪的店面喊價甚至直逼4000萬元。他建議，車站附近的商圈較成熟，價格穩定，受大環境影響才有明顯波動，適合中長期投資。新興區域如桃園中正藝文特區、中壢的海華商圈等，價格成長空間較大，短期獲利明顯，不妨考慮以賺取買賣價差為主。 <蘋果日報>

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