2008年9月23日 星期二

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民眾向銀行申請房貸,提前清償時,往往必須負擔一筆違約金,不過,民眾可能不知道,計算違約金的方式,各家銀行大不同,申貸之前最好先問清楚,以免為了提前還款、減少負擔,卻需多付出一筆違約金。


由於銀行現在大多採前低後高的階段式利率房貸,為避免民眾只想享受前段低利,時間一到就轉貸,銀行都會有違約金的規定。以往銀行多按照客戶清償時間,以借款總額乘以固定的比率(通常為0.5%至1%)計算,但金管會認為以總額來算,對貸款戶不公平,因此,各家銀行相繼調整違約金計算方式。其中土銀日前已發文各營業單位,改為從清償當日前三個月時未還金額做為計算基礎,其他包含台銀、合庫及一銀等均以類似方式計算。


舉例來說,如果在土銀申貸,今天(9月23日)清償,需交的違約金要看三個月前,也就是6月23日當天的欠款餘額為多少,再乘上固定的比率;若第一年就還清為1%、第二年0.75%、第三年0.5%。


此外,華銀和台企銀是以清償前三個月累計還款金額計算。例如小王清償時共還了三個月,分別還50、20及20萬元,計算違約金時,就以90萬元為計算基礎。


比較特殊的是彰銀,以清償時應繳貸款與總額差距來計算。例如美君貸款500萬元,期限20年,三階段利率分別為3%、3.1%及3.2%,第一年每月需繳2萬7,729元,結果美君繳完首月決定轉貸,繳清所有借款;違約金的計算基準是500萬元減掉2萬7,729元,為497萬2,271元。


但行庫主管提醒,即使在綁約期間內提前還款,只要房屋抵押權沒有塗銷,也就是貸款人沒有把房屋轉手賣出,銀行通常不會收違約金。


綜觀這些計算方式,以合庫的計算方式對貸款戶較有利,例如民眾可在倒數第二期將欠款金額降至最低,就能降低最後清償時所需支付的違約金。合庫主管也坦言,目前正在考慮修改,避免貸款戶鑽漏洞;台企銀個金部經理石琬如說,其實銀行加入違約金條款,並非怕民眾提前清償,主要是擔心投資客使用完前段的優惠低利後,立刻轉貸或是將房屋轉手,所以,才會有前兩年低利時期提前清償要收違約金的規定。




自由時報2008/09/23




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