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2008年9月23日星期二

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房地產928檔期慢加溫，最近小劉在台北市上班途中，仔細讀著房地產廣告看板上面的字眼，卻搞不懂這個建案到底在台北市、台北縣還是台中市。根據行政院公平交易委員會統計近半年最新，針對不實的不動產廣告懲處罰鍰高達6千多萬元，遠超過去年整年度總罰鍰4千多萬元。

假日走在街頭，或在交流道路口，總會看見穿著背心，手裡抱著一疊海報的工讀生，敲著你的車窗硬塞房地產的海報和廣告面紙給你；有興趣的民眾仔細閱讀後，很容易被廣告上聳動的文案，和精美的圖像所吸引，例如「溫泉會館、60米迴車廣場、空中泳池」，結果一到現場才知道是「地熱水、消防車救災通道、屋頂平台」。

像這樣的案例今年特別多，尤其是工業住宅當住家產品銷售、陽台外推、公共設施不符等。

公平會表示，民眾購屋簽約時，要特別留意契約書是否隱含交代不清的條款，例如計劃由停車位改建的公共設施，施工平面圖是否已申請成功，否則交屋後，建商極有可能推給管委會。

台北市不動產代銷公會理事長王明成認為，好的銷售工具應該要「簡單地說，輕鬆地懂」。建商應該讓民眾在接獲資訊的第一時間，就可以清楚知道，這個建案訴求的重點，該地的實際生活情形；而不是用拐騙的方式，引人購買虛偽不實的產品。

例如強調水岸第一排的景觀住宅，建商在預售時就知道鄰地未來也會興建大樓，遮住景觀視線，銷售時卻刻意隱瞞，待交屋之後以為事不關己，但公平會就有這樣的懲處案例。王明成表示，購屋前不妨先去探聽建商品牌的信譽如何，才不至於買到後悔的產品。

永慶房屋代銷部協理王財旺則提醒，有意在928檔期購屋的民眾，事先蒐集情資，掌握每個建案的基本資料，如建設公司、營建工程、土地使用類別和基地位置等；曾經有個建案廣告上沒有寫建商名字，而以知名的營建廠大打廣告，讓民眾誤以為營建廠就是建商。

另外，在「外接待中心」看屋時，千萬別以為這就是基地位置，一定要親自去基地現場了解地理環境，而台北市採外接待中心銷售的地段，以內湖居多。
最後，民眾若對廣告內容有遲疑，一定要問清楚，或向公平會申請協助，避免被不實廣告所誤導。

5大房地產不實廣告

1.工業住宅：工業住宅的室內規劃成家配圖，誤導民眾以為是一般住宅產品

2.陽台外推：室內空間家配圖將陽台納入室內空間，誤導民眾室內空間被放大

3.公共建設：休閒設施示意圖實際上是停車位或消防通道，尚未申請改建成功

4.黑心溫泉：溫泉需通過經濟部溫泉法檢測，取得溫泉水權的正名登記

5.標語不實：廣告表現與文案使用誇大不符

蘋果日報2008/09/23

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民眾向銀行申請房貸，提前清償時，往往必須負擔一筆違約金，不過，民眾可能不知道，計算違約金的方式，各家銀行大不同，申貸之前最好先問清楚，以免為了提前還款、減少負擔，卻需多付出一筆違約金。

由於銀行現在大多採前低後高的階段式利率房貸，為避免民眾只想享受前段低利，時間一到就轉貸，銀行都會有違約金的規定。以往銀行多按照客戶清償時間，以借款總額乘以固定的比率（通常為0.5%至1%）計算，但金管會認為以總額來算，對貸款戶不公平，因此，各家銀行相繼調整違約金計算方式。其中土銀日前已發文各營業單位，改為從清償當日前三個月時未還金額做為計算基礎，其他包含台銀、合庫及一銀等均以類似方式計算。

舉例來說，如果在土銀申貸，今天（9月23日）清償，需交的違約金要看三個月前，也就是6月23日當天的欠款餘額為多少，再乘上固定的比率；若第一年就還清為1%、第二年0.75%、第三年0.5%。

此外，華銀和台企銀是以清償前三個月累計還款金額計算。例如小王清償時共還了三個月，分別還50、20及20萬元，計算違約金時，就以90萬元為計算基礎。

比較特殊的是彰銀，以清償時應繳貸款與總額差距來計算。例如美君貸款500萬元，期限20年，三階段利率分別為3%、3.1%及3.2%，第一年每月需繳2萬7,729元，結果美君繳完首月決定轉貸，繳清所有借款；違約金的計算基準是500萬元減掉2萬7,729元，為497萬2,271元。

但行庫主管提醒，即使在綁約期間內提前還款，只要房屋抵押權沒有塗銷，也就是貸款人沒有把房屋轉手賣出，銀行通常不會收違約金。

綜觀這些計算方式，以合庫的計算方式對貸款戶較有利，例如民眾可在倒數第二期將欠款金額降至最低，就能降低最後清償時所需支付的違約金。合庫主管也坦言，目前正在考慮修改，避免貸款戶鑽漏洞；台企銀個金部經理石琬如說，其實銀行加入違約金條款，並非怕民眾提前清償，主要是擔心投資客使用完前段的優惠低利後，立刻轉貸或是將房屋轉手，所以，才會有前兩年低利時期提前清償要收違約金的規定。

自由時報2008/09/23

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房市買盤弱，使得成交量下滑，交易天數也拉長。從房地產供需面看來，市場購屋主力已回到買方市場，自住客購屋的「必要性」提升，而畢竟這類族群的購屋目的，是長期居住，購屋人宜掌握三大要訣，審慎評估自備款、房貸等財務狀況。

一、自備款至少三成。

台灣房屋首席總經理彭培業建議，自備款要充足，購屋後才不會為了繳房貸，而讓家庭財務吃緊，此外房貸商品眾多，更要多問、多比較，評估最適合自己的房貸專案。

二、挑選合適的房貸。

選擇遞減型房貸者，必須精確地在銀行約定的當天，將房貸還款匯入戶頭中，一旦銀行扣不到款，就無法享受利率遞減的優惠；至於有些銀行強打的抵利型房貸，由於它標榜存款與房貸金額可相抵，因此，不適合月光族或存款較少的人。

三、跳出「低自備」迷思。

值得一提的是，業者為了賣屋，常喊出「低自備款購屋」口號，購屋人也要三思其背後的意義。因為「低自備款」並不代表是「低房價」，自備款與貸款金額呈現相對消長的關係，自備款低，貸款金額當然就比較多，彭培業提醒，看屋時，千萬不要因為業者低價行銷，而衝動購屋。

根據台灣房屋對買方購屋心態的調查，首購族占55％、換屋族占3 7％、投資族已從2年前的32％驟減到8％，顯見投資客退場。業者表示，不管是預售屋、新成屋或中古屋，除了評估交通方便、掌握價格再大膽議價之外，由於銀行憂心房市未來走向，而緊縮房貸成數，所以，購屋人本身的財務狀況，更要先做詳盡評估。

工商時報2008/09/23

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景氣低迷，民眾荷包大縮水，使得消費信心潰堤，房地產業者個個苦不堪言。以今年「928檔」來看，推案金額大減404億元，另外，精華辦公商圈的店面空置率爆增，高達12％至20％，業者還說，倒閉收店的商家太多，慘狀比2003年SARS期間更甚。

往年的黃金檔期「928檔」，今年大形失色，根據住展雜誌的調查，有些超級指標建案，推案一延再延，不然就是進場而不公開的詭異現象。

住展雜誌評斷，營建股的超跌走勢，嚇壞建商，以目前的市況來看，建商考量到硬著頭皮登場推案，贏的勝算相當小，所以，「928檔」索性不推了，等年底或明年初，再伺機而動。這也使得推案金額驟減404億元，推量下修四分之一，達到25.7％的比例。

今年「928檔」的實際推案量，出現大幅度減少，反應出建商不願與目前萎靡不振的景氣正面衝擊，因此推案躊躇不前，想推、預推而不推的建案愈來愈多。

原先預推的31個指標建案中，已有6個建案先落跑，這6家延銷的業者，幾乎都是極富口碑的知名建商。

住展雜誌研發長倪子仁說，「928檔」是房市重要的推案檔期，推案量的多寡、銷售的好壞與價量的變化，對隔年房市有一定的影響，也可從中看出建商的信心強度。

因此，推案踩煞車的現象，顯示建商已不再一味作多，對房市景氣抱持保守態度，房價不再高不可攀，購屋人可找到合理價位進場。

此外，經濟不景氣，也直接衝擊消費市場，店面市場退租、倒店的比例明顯增加，造成店面空置率激增，商仲業者調查，台北市20米以上的辦公商圈，有高達14個路段，店面空置率達12％以上，其中，更有5個路段空置率超過20％。

欣元商仲總經理焦文華說，景氣不佳，民眾縮衣節食不消費，使得各行各業的業績，普遍下滑近3成，店面退租、倒閉的狀況，以辦公商圈最為嚴重。

他觀察，已有房東調降約1成的租金求租，次級路段的店面，甚至願意調降2成的幅度，只求租客光臨。

焦文華表示，今年已有不少知名企業結束或倒閉，像是中興百貨、馬莎百貨、文華麵包、丹比囍餅等，可見整體消費市場明顯變差，逛街購物的人潮變少，喝酒應酬的人也少了，連計程車司機都載不到客人、收入銳減，走一趟辦公商圈，可明顯感受到，空出的店面愈來愈多。

其中，不乏松江路、忠孝東路、南京東路、和平東路、敦化南路等路段，都是知名的金融辦公商圈，街景卻格外冷清，周六、日「等無人」。

工商時報2008/09/23

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股市再破底，被房產業者視為房市最重要回溫關鍵「股市不回」，房市後市並不樂觀，近來不少產業者都說：「目前房地產景氣與5年前SARS時差不多糟。」房仲業單店業績比SARS時期減少，新案來市場人及成交組數約與SARS時相當，房地產業者私下說：「房價太高，造成買方不願進場，房市景氣寒冬可能還要一陣子。」

在2003年第2季的SARS時期，被視為近年房市最慘澹的時期，同時也是開啟5年房市多頭行情的起漲點，房仲業近3月來的單店營業額，與SARS時期相較，平均減少2~3成。目前永慶房屋單店成交件數較SARS時相較減少33%，雖然整體房價提高，營業額卻減少22%；信義房屋（9940）SARS時，109家店創造月營收約2.1億元，近2月來218個店則創造平均約4.3億元的月營收。

房仲業單店業績較SARS時期減少，固然是近年積極擴點策略稀釋績效，但景氣急凍恐怕還是最關鍵原因。永慶房仲集團總經理廖本勝說，SARS時買賣雙方對價格有共識，只是買方覺得市場不好、不願進場；如今則是賣方對於房價抱持極高期待，「不過隨股市下滑，斷頭的資金壓力沉重，房價遲早下修，這樣才有助於成交量回穩，對房市量價結構才較健康。」

就新案市場觀察，據《住展》市調資料顯示，SARS時指標案如「華爾道夫」、「天月」、「湯泉2期」、「大都市新天地」平均每周還有15~20組來人；不過目前的台北地區指標案，甚至有些還達不到這個水準。《住展》房屋網總監陳韻如說：「當時購屋壓力是12年來最低，現在則是有史以來最高。」她指出，現階段房市較5年前SARS時冷清，顯見股市衝擊比SARS還大，資金卡在股市，也造成換屋意願低落、首購能力不足。

觀察全國建物買賣移轉件數，雖然目前單月買賣移轉件數較SARS時還高出2成，美商易而安不動產行銷顧問張欣民認為：「現階段交易量增加，有部分比例是來自2~3年前建商大量推案，建案完工後的移轉登記。」他指出，整體經濟景氣不佳是造成房市雪上加霜的原因，這種情形短期內恐難改善。

蘋果日報
2008/09/05

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內政部昨日指出，受到景氣下滑影響，本年度購置住宅貸款利息補貼方案3萬個名額，迄今僅有4千人申請，而農村改建修繕近萬個補貼名額，迄今來申請者合計也僅600多人，政府優惠補貼雖多，但在景氣不佳下，全部乏人問津。

內政部表示，政府補貼房貸利息的方案目前總計有三項，包括：中央銀行的優惠購屋專案貸款、內政部購置住宅貸款利息補貼方案、及明年元月要推出的青年安心成家方案。

央行這項專案優惠房貸由於代息3.6％太高，乏人問津，但內政部這個購屋利息補貼方案，利息僅2.767％，最高可貸到220萬元，迄今一樣乏人問津。

內政部官員指出，內政部這項購屋利息補貼方案，除了限制申請者必須無自有住宅外，其他限制並不嚴格，台北市凡家庭年收入低於1 48萬元，高雄市及台灣省轄市低於107萬元者，皆有資格申請，屆時再依據家庭經濟情況予以評分，獲得高評分者即可獲優惠貸息。

原本預估3萬個名額會供不應求，因此定出評分標準，以讓名額可以公平的分配出去，但內政部官員表示，距離年底僅剩一季，今年這 3萬個名額到現在來申請者僅4千多人，遠遠不如預期，這麼優惠的貸息仍然難以吸引民眾前來申請，顯示景氣真的很差，為此明年的名額將縮減至1萬名。

內政部為改善農村居住環境，還有另一項農村改建修繕補貼方案，今年3月推出以來，凡是在今年度辦理房屋改建者可獲20萬元的補貼，進行修繕者也可獲6萬元補貼，其中興建補貼的名額有1200戶，而修繕補貼的名額有8500戶，但是迄今，還是乏人問津。

內政部官員表示，前來申請修繕的不到500名，而前來申請改建者更不到200名，為此內政部在月前辦理第二次公告，籲請民眾前來申請，這麼優惠的補貼仍然帶不動民間的需求，顯示當前景氣確實非常嚴峻。

工商時報
2008/09/05

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「我們準備好了！歡迎郭總裁馬上進駐」的紅布條，高掛在高雄軟體科技園區的大樓，鴻海集團南下高雄具有象徵意義；而國內興起一股的博弈熱，更吸引澳門賭王何鴻燊的注意，也考慮在區內設立博奕人才培訓中心。高雄軟體園區的加溫，間接帶動周邊房地產的發展。

鴻海集團除進駐高雄軟體科技園區，已派人南下並承租新光路、自強路口的「85國際DC」作為員工宿舍，目前已完成部分人才招募工作。未來將加碼在高雄港建構該集團全球發貨及營運中心，在大陸廣東及越南生產的成品或半成品將，運至高雄簡易加工再轉運。

鴻海配合新政愛台12建設南下高雄大投資，明顯帶動企業進駐高雄軟體科技園區的意願，據開發高雄軟科的國城建設表示，目前園區申購進駐已逾8成。

高雄軟體園區的區位、規畫及租稅減免的的優勢，同樣也吸引國外大型企業的重視，100多位大陸、香港、澳門大型企業負責人、第二代所組成的投資考察團，17日將到高雄考察，成員產業版圖涵蓋高科技、房地產、休閒及博弈等。其中澳門賭王何鴻燊就有意在台尋找設立博弈人才培訓中心，因應澳門博弈市場的需求，時值台灣目前開放博弈特區熱潮之際，何鴻燊來台評估投資的動作最讓人矚目。

廠商進駐高雄軟體科技園區踴躍，勢必增加就業人口，間接地帶動周邊房地產的發展，雖然最近國內房地產受到美國次貸風暴、股市不振及農曆7月的影響，買氣及價格受到涉及，但高雄軟體園區周邊的房市不但在價格上獲得支撐，銷售仍維持一定的水平。

高雄軟體園區所在的高雄多功能經貿園區周邊地區，包括前鎮區1 0棟住家大樓新成屋中，8月完成過戶達52戶，表現相當亮眼，目前餘屋量僅剩下628戶；而西苓雅大樓住家餘屋量甚至只有60戶左右。

在個案表現方面，位於民權路林蔭大道上的福懋「首善」，表現最為亮眼，不僅每坪成交均價超過20萬元以上，單月過戶數高達20多戶；其次城揚「海德公園1號」也有近20戶的過戶數，區內友友「百達翡麗」、「文化馥麗」銷售率已超過9成；近夢時代廣場、捷運R6站的「台場町」、「河畔鑲波」，分別在去年底及今年3月進場，銷售率分別是8成5及6成。緊鄰金典飯店的「85國際DC」，更因地段及價格的優勢，目前銷售率已超過9成7。

園區旁的透天別墅更是熱銷，今年5月中旬才完工的「百立帝堡」，稀有的人車分道設計，統一門禁管制，吸引高檔換屋客層進場，每周來人量維持在15組以上，目前銷售已破7成，每戶平均售價達2800 萬元。

目前經貿園區周邊經精華地帶可建用地有限，興建中及即將完工的的個案，房價也跟著水漲船高，如正對光華國中校園的匯成「文化翡翠」、愛河畔的「京城凱悅」、高雄港旁的太普「尚海」、三多商圈宏碁「鳳凰交響曲」等後市也看俏。

中國時報
2008/09/05

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